商業(yè)策劃優(yōu)選[10篇]

商業(yè)策劃 篇1

　　摘 要：現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展拓展了當(dāng)代商業(yè)活動(dòng)的領(lǐng)域，使其從物質(zhì)轉(zhuǎn)向非物質(zhì)，從現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)向虛擬，從平面轉(zhuǎn)向空間，從有限轉(zhuǎn)向無(wú)限等方向發(fā)展。在知識(shí)創(chuàng)新大潮風(fēng)起云涌的信息化時(shí)代，當(dāng)代商業(yè)活動(dòng)呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)和趨勢(shì)。

　　關(guān)鍵詞：商業(yè)活動(dòng)；活動(dòng)的特征；發(fā)展趨勢(shì)

　　1.商業(yè)活動(dòng)的定義

　　商業(yè)活動(dòng)需要在既定的時(shí)間和空間內(nèi)，運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計(jì)語(yǔ)言、對(duì)實(shí)踐與空間的掌控，為某一品牌、商品或者事件進(jìn)行宣傳與推廣，使其產(chǎn)生獨(dú)特的空間氛圍或者，不僅含有解釋展品、宣傳主題的意圖，并使觀眾參與其中，達(dá)到完美溝通的目的。這樣的活動(dòng)形式，我們一般稱之為商業(yè)活動(dòng)，對(duì)其內(nèi)容與時(shí)間的安排與籌劃，我們稱之為商業(yè)活動(dòng)策劃。

　　商業(yè)活動(dòng)必須具備以下三個(gè)元素：主辦者、活動(dòng)內(nèi)容、參與者。

　　2.商業(yè)活動(dòng)的歷史與發(fā)展

　　人類對(duì)現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的應(yīng)用遠(yuǎn)早于19世紀(jì)末。中世紀(jì)初期，人類出現(xiàn)了商品交易的集市貿(mào)易形式，當(dāng)時(shí)，人們將商品直接放在地上，并有意識(shí)地分類陳列，后期還出現(xiàn)了專門(mén)擺放商的攤床，形成了最初的商品展示和展銷會(huì)的雛形，也可以理解為是現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)空間要素組成部分的借鑒。

　　3.商業(yè)活動(dòng)的本質(zhì)

　　從信息傳播的角度理解，商業(yè)活動(dòng)注重的其對(duì)品牌與消費(fèi)者的橋梁及溝通的作用。品牌可以通過(guò)對(duì)活動(dòng)內(nèi)容的設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)空間的規(guī)劃、視覺(jué)要素的布置、燈光的控制、色彩的配置，以及各環(huán)節(jié)間的組織策劃，有計(jì)劃、有目的、符合邏輯地將所需推廣的信息展現(xiàn)給活動(dòng)參與者，并力求使參與者接受設(shè)計(jì)者計(jì)劃、傳達(dá)的信息。如果從這個(gè)意義上說(shuō)，商業(yè)化的商業(yè)活動(dòng)也是一種特殊形式的廣告。

　　4.商業(yè)活動(dòng)的特征及發(fā)展趨勢(shì)

　　4.1現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的特征

　　4.1.1內(nèi)容人性化

　　在現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)中首先需要的就是人性化的內(nèi)容安排，“人”作為整個(gè)活動(dòng)的主體，不僅要觀賞場(chǎng)景的不住、還要參與到活動(dòng)中領(lǐng)悟現(xiàn)場(chǎng)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，是商業(yè)活動(dòng)中最重要的研究核心對(duì)象。從本世紀(jì)開(kāi)始，心理學(xué)家和社會(huì)學(xué)家對(duì)商業(yè)活動(dòng)的參與者的認(rèn)知心理、環(huán)境行為就做了多項(xiàng)研究，大量研究成果現(xiàn)已在商業(yè)活動(dòng)中得到了廣泛應(yīng)用。

　　4.1.2細(xì)節(jié)多樣化

　　隨著電子技術(shù)的發(fā)展，多媒體、超媒體技術(shù)的應(yīng)用與推廣，極大地改變了現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的技術(shù)手段。設(shè)計(jì)師的觀察角度和思維方式也與此相適應(yīng)，有了很大的轉(zhuǎn)變，時(shí)代前沿的科技結(jié)合優(yōu)秀的細(xì)節(jié)策劃，使得商業(yè)活動(dòng)越發(fā)的人性化、趣味化，并真正服務(wù)于商業(yè)，造福人類。電子技術(shù)的應(yīng)用，極大程度上的拓寬了商業(yè)活動(dòng)的內(nèi)容與表現(xiàn)方式，進(jìn)一步推動(dòng)了現(xiàn)代商業(yè)推廣活動(dòng)的發(fā)展。

　　4.1.3體驗(yàn)互動(dòng)性

　　當(dāng)代商業(yè)活動(dòng)中最符合時(shí)代的理念就是互動(dòng)性體驗(yàn)，互動(dòng)設(shè)計(jì)更能調(diào)動(dòng)參與者的積極性，提高他們參加推廣活動(dòng)的興趣，這就意味著參與者并不是被動(dòng)地參與活動(dòng)，而是主動(dòng)地體驗(yàn)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)與前后相關(guān)的一系列宣傳內(nèi)容，也體現(xiàn)了策劃者對(duì)于參與者的人文關(guān)懷，參與者已不僅僅是旁觀者，而變成了探索世界奧秘的主人。

　　4.1.4虛擬現(xiàn)實(shí)化

　　虛擬現(xiàn)實(shí)已成為當(dāng)今社會(huì)的熱門(mén)話題，通過(guò)虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)來(lái)創(chuàng)建和體現(xiàn)虛擬世界來(lái)進(jìn)行商業(yè)推廣活動(dòng)必然也將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)空間將延伸至電子空間，超越人類現(xiàn)有的空間概念。商業(yè)推廣活動(dòng)將越來(lái)越不受場(chǎng)地的限制

　　4.2現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)

　　4.2.1首先從商業(yè)推廣觀念上來(lái)看，現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)越來(lái)越趨向于開(kāi)放式，例如活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的主題文字，不再只局限于使用人們司空見(jiàn)慣的標(biāo)牌或印刷形式，而是可以用突出主題的立體的、象征性的空間造型，也可以是多媒體演示或是綜合電子設(shè)備的方式，主題文字設(shè)計(jì)不拘一格才能讓參與者眼前一亮。

　　4.2.2從商業(yè)活動(dòng)的形式上來(lái)看，如今的商業(yè)活動(dòng)更加個(gè)性化，注重活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)整體的形象設(shè)計(jì)，突出企業(yè)形象，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊力，趨向廣告化、戲劇化、情節(jié)化，如某公司就曾在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)將大型立面廣告人物的領(lǐng)帶延伸成地毯，制造了強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。

　　4.2.3從企業(yè)的理念來(lái)看，現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)更加尊重消費(fèi)者，把活動(dòng)參與者視為上帝，盡可能為其營(yíng)造一個(gè)舒適的、自然的、愉快的環(huán)境，力圖讓他們感受到一個(gè)良好的企業(yè)形象。而現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的策劃者，也不再是只面對(duì)電腦或紙就可以，而是更像一個(gè)導(dǎo)演，運(yùn)用視覺(jué)元素和電子技術(shù)等手段，導(dǎo)一出美輪美奐的大戲。

　　4.2.4從節(jié)能與環(huán)保來(lái)看，現(xiàn)今的商業(yè)活動(dòng)正在不斷探索新的材料與工藝，以達(dá)到突出主題的效果同時(shí)做到低破壞、低浪費(fèi)。方便的、組合型、可重復(fù)利用的現(xiàn)場(chǎng)架構(gòu)材料是商業(yè)活動(dòng)最新的發(fā)展趨勢(shì)。此外，宣傳裝飾品的環(huán)保、節(jié)能問(wèn)題也日益受到關(guān)注。環(huán)保節(jié)能的活動(dòng)能有效的降低固定資金投入，極大程度上有成本方向的優(yōu)勢(shì)，并有助于人類長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展方針。

　　5.商業(yè)活動(dòng)策劃的.生態(tài)理論觀

　　商業(yè)活動(dòng)策劃的生態(tài)倫理觀是人類在反思自身的發(fā)展過(guò)程中而形成的一種可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)理念，它在商業(yè)活動(dòng)的應(yīng)用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

　　5.1可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)倫理觀在世界范圍的推廣

　　20xx漢諾威世博會(huì)以可持續(xù)發(fā)展原則為指導(dǎo)思想，以“人類、自然、科技”為主題，首次在世博會(huì)中納入了近十萬(wàn)平方米的主題公園中傳達(dá)各種現(xiàn)實(shí)或虛擬的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，感性化的表達(dá)主題，展望人類的未來(lái)。規(guī)劃者鄭重聲明“不建造任何在世博會(huì)后無(wú)用的東西”，由此，漢諾威世博會(huì)塑造了在全球化和信息化時(shí)代體現(xiàn)“人與自然和諧發(fā)展”的世博會(huì)形象。以“超越發(fā)展”為主題的20xx年愛(ài)知世博會(huì)充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)倫理設(shè)計(jì)觀。在愛(ài)知世博會(huì)的團(tuán)區(qū)內(nèi)使用的主要交通工具是無(wú)二氧化碳排放的電瓶車(chē)；愛(ài)知世博會(huì)結(jié)束以后，所有場(chǎng)館將全部拆除，恢復(fù)為原來(lái)的公園，他們?cè)谝?guī)劃建設(shè)的同時(shí)，制定了博覽會(huì)后拆除工作的詳細(xì)計(jì)劃。從以上兩屆世博會(huì)的主題我們已經(jīng)很清楚的認(rèn)識(shí)到，生態(tài)倫理觀在西方的推廣活動(dòng)理念中，已經(jīng)成為設(shè)計(jì)中首要考慮的因素和人類可持續(xù)發(fā)展的根本保證，已經(jīng)深入人心。

　　5.2生態(tài)倫理觀在商業(yè)活動(dòng)中應(yīng)用

　　生態(tài)倫理觀在商業(yè)活動(dòng)中應(yīng)用主要體現(xiàn)與商業(yè)活動(dòng)相關(guān)的元素主要有空間、道具設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)展品和活動(dòng)參與者，要將可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)倫理觀融合到商業(yè)活動(dòng)中必須從空間和道具設(shè)備出發(fā)。

　　空間是商業(yè)活動(dòng)的空間載體，它為商業(yè)活動(dòng)提供了建筑主體結(jié)構(gòu)、水、電、暖通等設(shè)施，在整個(gè)商業(yè)活動(dòng)中起著重要作用，也是商業(yè)活動(dòng)生態(tài)倫理觀的主要出發(fā)點(diǎn)。所以我們必須從節(jié)能的角度來(lái)設(shè)計(jì)互動(dòng)空間，從空間結(jié)構(gòu)的選材出發(fā)，使用節(jié)能環(huán)保，可回收利用、低能耗的材料，來(lái)達(dá)到節(jié)能環(huán)保的目標(biāo)。

　　參考文獻(xiàn)：

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商業(yè)策劃 篇2

　　xx是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，有著燦爛的歷史文化和世人景仰的井岡山紅色與綠色交相輝映的旅游資源。為揚(yáng)優(yōu)成勢(shì)，加快xx商貿(mào)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)市、區(qū)政府的工作安排和部署，我局組織力量對(duì)風(fēng)味飲食一條街的建設(shè)進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研勘察，反復(fù)篩選比較，科學(xué)求實(shí)優(yōu)選，現(xiàn)就開(kāi)發(fā)建設(shè)xx市中心城區(qū)特色餐飲一條街提出初步設(shè)想如下：

　　一、選址意見(jiàn)分析

　　經(jīng)調(diào)研勘察，篩選比較，擬定上后街為xx風(fēng)味飲食街的建設(shè)地點(diǎn)。取名為“xx風(fēng)味餐飲街”。

　　1、地理位置。上后街北至中山東路、南至田候路（田候路至水溝前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南端市人行宿舍近期暫不考慮），主街長(zhǎng)約300余米，西起王家橋，穿越后河?xùn)|路、上后街，連接?xùn)|邊永叔路的王家橋巷為輔街，長(zhǎng)約150米，成“十”字街形。

　　2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。一是城市居民生活需要。吉州區(qū)（xx老城區(qū)）有人口二十多萬(wàn)（不含青原區(qū)），全區(qū)有大小餐館數(shù)百家，但沒(méi)有一條集中了xx地方特色餐飲的街區(qū)，市民要款待外地親朋好友品嘗本地特色時(shí)無(wú)處可去，或者要驅(qū)車(chē)到很偏遠(yuǎn)的地方去，很不方便；近年隨著xx旅游業(yè)的發(fā)展，這個(gè)問(wèn)題顯現(xiàn)尤其突出。因此，有必要在xx市興建一條地方特色餐飲的街區(qū)。二是地處中心城區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。周邊人口居住相對(duì)集中，道路四通八達(dá)，出入十分方便。三是具有較理想的人文環(huán)境襯托。特色餐飲街，夾在一江一河中。往東穿過(guò)永叔街走進(jìn)沿江大道，可飽覽贛江景色，感受都市娛樂(lè)休閑文化的濃厚氣息；往西緊鄰的中山橋、王家橋、半蘇橋三橋亭亭玉立，后河岸邊園林環(huán)繞，綠樹(shù)成蔭，令人留連往返。四是上后街兩邊經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，可形成錯(cuò)落整齊有序的店面120多個(gè)，新增特色街店鋪營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)8千多平方米。地下排污、排水等環(huán)保設(shè)施完善。特色街原有店面改造和新建投資相對(duì)不是很大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期短、見(jiàn)效快。綜上所述，上后街是目前中心城區(qū)較合適的餐飲特色街的建設(shè)選址地點(diǎn)。

　　二、特色餐飲街的定位

　　力求反映廬陵綠色飲食文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，體現(xiàn)井岡山旅游文化與xx餐飲文化和諧統(tǒng)一；博采眾長(zhǎng)，吸納引進(jìn)國(guó)內(nèi)特色餐飲美食，提升特色街品位，豐富美化市民的飲食文化生活。著力在三個(gè)“特”字上做文章：

　　1、建筑風(fēng)格上有特色。按廬陵古建筑風(fēng)格建設(shè)仿古一條街店面，并在街中心增設(shè)一些適量文化、休閑設(shè)施為襯托。

　　2、餐飲風(fēng)味上有特色。以xx本土特色風(fēng)味為主，匯集贛菜精品系列，引進(jìn)展示京、川、魯、蘇、湘、、粵、晉等菜系特色佳肴，凸現(xiàn)傳統(tǒng)特色和推陳出新并舉。

　　3、管理模式上有特色。特色街仿古牌樓內(nèi)實(shí)行全封閉式管理。周邊合理配套充裕的車(chē)輛泊位，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)行特色街經(jīng)營(yíng)觀念，既在政府指導(dǎo)下，經(jīng)營(yíng)公司具體負(fù)責(zé)，部分業(yè)主積極參與的管理模式，全天候?yàn)轭櫩吞峁┓��?wù)。

　　三、開(kāi)發(fā)建設(shè)模式

　　實(shí)行“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作”，項(xiàng)目法人投資的方式開(kāi)發(fā)建設(shè)。一是已建成的臨街店面由萬(wàn)家房地產(chǎn)及信和公司水溝前市場(chǎng)等業(yè)主按照總體設(shè)計(jì)風(fēng)格要求進(jìn)行改造裝飾，二是掛牌上市的凈地中標(biāo)人要按統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求進(jìn)行新建，完全溶入特色街的建筑風(fēng)格，三是特色街地面改造、綠化、亮化和三個(gè)街口牌樓等公共設(shè)施由政府投資建設(shè)，作為后續(xù)管理的資源經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　四、保障措施

　　1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立特色街開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)調(diào)小組。市、區(qū)明確一位領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)負(fù)責(zé)。由市、區(qū)商業(yè)、規(guī)劃、城管等有關(guān)部門(mén)組成，下設(shè)辦公室，各成員單位派人集中辦公，嚴(yán)格管理，綜合協(xié)調(diào)，促進(jìn)特色街建設(shè)按期進(jìn)行，順利完工開(kāi)業(yè)。

　　2、加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)，規(guī)范管理。結(jié)合實(shí)際，建立和完善特色市場(chǎng)培育辦法，實(shí)行特色街經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入制，嚴(yán)格審核，嚴(yán)格執(zhí)行。

　　3、強(qiáng)化特色街市場(chǎng)管理。成立“特色街經(jīng)營(yíng)管理公司”為區(qū)直屬事業(yè)單位，按精干、高效原則確定人員，擔(dān)負(fù)市場(chǎng)管理與培育發(fā)展的`任務(wù)。

　　4、給予必要的政策扶植。要采取“放水養(yǎng)魚(yú)”和“欲取先予”方式，工商、稅務(wù)對(duì)入街經(jīng)營(yíng)的商戶給予一定的稅費(fèi)減免扶植，金融部門(mén)給予信貸扶植。促進(jìn)特色街發(fā)育成熟，做強(qiáng)作大。

　　我們相信，在市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視、關(guān)心、支持下，經(jīng)各方努力，，一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、文明有序、品味較高、管理新穎、風(fēng)味飄香四溢的xx特色餐飲一條街，必定在全省乃至全國(guó)都將產(chǎn)生積極影響，提升xx中心城區(qū)城市品位，豐富xx飲食文化，成為xx商貿(mào)核心服務(wù)區(qū)和優(yōu)秀旅游城市的一大亮點(diǎn)。

商業(yè)策劃 篇3

　　無(wú)論是國(guó)企、民企還是科研院所，不管是開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目、新產(chǎn)品，還是技術(shù)改造、改建擴(kuò)建，其中都繞不開(kāi)一個(gè)問(wèn)題就是編制一份可行性報(bào)告，或者商業(yè)策劃書(shū)。

　　一、審閱報(bào)告的對(duì)象不同，所以報(bào)告的編寫(xiě)方向及目的不同。

　　可行性報(bào)告，主要是說(shuō)明項(xiàng)目可行，說(shuō)服上級(jí)部門(mén)支持并批準(zhǔn)實(shí)施，報(bào)告經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，上級(jí)部門(mén)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而商業(yè)策劃書(shū)，目的是說(shuō)服自己及投資人、合伙人，使部門(mén)之間達(dá)成共識(shí)，對(duì)機(jī)會(huì)，挑戰(zhàn)、困難和風(fēng)險(xiǎn)有詳細(xì)了解及比較分析�？吹绞袌�(chǎng)的前景及盈利點(diǎn)，要抓住市場(chǎng)、抓住效益最大化的合理規(guī)模，合理生產(chǎn)數(shù)量進(jìn)行投資。目的很明確，就是讓投資人盈利。

　　二、論述的內(nèi)容及高度不同。

　　1.可行性報(bào)告

　　a.可行性報(bào)告呈送對(duì)象多是行政部門(mén);部門(mén)不同、項(xiàng)目指南及標(biāo)準(zhǔn)要求，可行性報(bào)告提綱都不同。所以報(bào)告強(qiáng)調(diào)，以為什么要上此項(xiàng)目為主線，從不同的角度論證必要性，可行性。因受理部門(mén)不同，階段不同，所以不同項(xiàng)目可比性就差，由于取舍標(biāo)準(zhǔn)不同，科學(xué)性，公正性就不易判斷，而項(xiàng)目如何實(shí)施，似乎次之，似乎要等項(xiàng)目批準(zhǔn)后再去進(jìn)行實(shí)質(zhì)性論證。

　　b.可行性報(bào)告，論述方式上，虛多實(shí)少，宏觀的政策及概念多，邏輯推理多，模糊的數(shù)字多，而涉及項(xiàng)目自身的數(shù)據(jù)和怎么干的信息少。

　　c.可行性報(bào)告可量化的考核指標(biāo)及目標(biāo)責(zé)任摸糊，這為以后出現(xiàn)問(wèn)題及偏差埋下伏筆，很難考核和追究責(zé)任。

　　d.可行性報(bào)告對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)通常都很樂(lè)觀，通常靜態(tài)的多，動(dòng)態(tài)的少。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)總是認(rèn)識(shí)不足，這為以后出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，留足了集體負(fù)責(zé)，強(qiáng)調(diào)客觀原因的借口。

　　2.商業(yè)策劃書(shū)

　　a.統(tǒng)一格式，標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一分析方法，便于整理數(shù)據(jù)讓業(yè)內(nèi)人士容易比較判析。

　　b.報(bào)告的結(jié)論都有客觀及微觀數(shù)據(jù)為依據(jù)，預(yù)測(cè)有理論及實(shí)際量化指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)分析有好、中、差三種幾率，并指出回避的方式，讓人覺(jué)得踏實(shí)。

　　c.有實(shí)施的方案，從人員、資金、設(shè)備組織方面，全面規(guī)劃和分段實(shí)施，以保證任務(wù)完成。并有具體考核指標(biāo)和責(zé)任人。這樣各部門(mén)就要強(qiáng)調(diào)各自責(zé)任，而不是強(qiáng)調(diào)客觀原因，擔(dān)子分解到各個(gè)部門(mén)，上級(jí)責(zé)任就會(huì)輕，達(dá)到千斤擔(dān)子眾人挑的目的。

　　三、執(zhí)行方式和方法不同。

　　(1)可行性報(bào)告，對(duì)流程和步驟涉及少，“報(bào)告”只是客觀目標(biāo)管理的具體體現(xiàn)，不能真正體現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)與上級(jí)間真正的相互理解和達(dá)成共同語(yǔ)言的地步。

　　(2)商業(yè)報(bào)告對(duì)流程和步驟明確描述，便于上級(jí)和部門(mén)之間評(píng)價(jià)、分析市場(chǎng)、用戶，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣情況，便于部門(mén)之間更全面協(xié)調(diào)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠認(rèn)識(shí)，“報(bào)告”是達(dá)成部門(mén)之間共識(shí)、統(tǒng)一思想溝通認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)，是企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與上級(jí)部門(mén)協(xié)調(diào)的共同語(yǔ)言。

　　最近，國(guó)家陸續(xù)發(fā)布了《“xx”科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃》、863、973、支撐計(jì)劃的管理辦法征求意見(jiàn)稿，單從可行性報(bào)告的編寫(xiě)提綱及要求方面，我體會(huì)和過(guò)去進(jìn)了一大步，報(bào)告緊緊密結(jié)合客觀需求，縱觀國(guó)內(nèi)外的發(fā)展趨勢(shì)，客觀地根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)新，集成社會(huì)資源，少交學(xué)費(fèi)，多出成果。

　　下面我談?wù)勆陥?bào)國(guó)家項(xiàng)目時(shí)，編寫(xiě)可行性報(bào)告應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　　1.閱讀國(guó)家法規(guī)文件及申報(bào)指南

　　要仔細(xì)閱讀國(guó)家有關(guān)文件，把握好方向定好位，國(guó)家支持什么就要發(fā)展什么，使自己產(chǎn)品緊靠國(guó)家指南，國(guó)家不支持的就不要報(bào)，不能情況不明決心大。國(guó)家明令禁止或逐漸淘汰的高能耗或環(huán)境污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，即使產(chǎn)品已研發(fā)出來(lái)，但不符合國(guó)家政策，也是白忙一場(chǎng)。因此要了解項(xiàng)目指南，掌握其對(duì)項(xiàng)目的具體要求，如目標(biāo)、工藝方法、費(fèi)用、市場(chǎng)、技術(shù)成熟度等，并對(duì)其作出具體闡明。

　　2.構(gòu)思材料

　　寫(xiě)好可行性報(bào)告，要注意研究和掌握其編寫(xiě)的基本要求。

　　首先，準(zhǔn)備素材。選取的素材應(yīng)具有獨(dú)特性、創(chuàng)新性以及區(qū)別于其他項(xiàng)目的差異性，也就是要告訴國(guó)家和投資人項(xiàng)目的亮點(diǎn)是什么，因此應(yīng)精心篩選素材。同樣的產(chǎn)品功能，不同的人，視角不同，反映的材料不同，最后效果就會(huì)不一樣。例如，不少企業(yè)只會(huì)干，不會(huì)說(shuō)，也不會(huì)寫(xiě)，產(chǎn)品研制出來(lái)了，性能指標(biāo)也不錯(cuò)，但就是不會(huì)組織材料，把復(fù)雜的研制過(guò)程簡(jiǎn)單化了，不能在可行性報(bào)告中體現(xiàn)其價(jià)值。而同樣的產(chǎn)品在大學(xué)和研究所的筆下，就會(huì)把簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，從產(chǎn)品的科學(xué)原理、設(shè)計(jì)思想，到邏輯層、物理層，再到如何實(shí)現(xiàn)性能指標(biāo)，引用的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，描述的過(guò)程詳細(xì)，專家們看了之后，認(rèn)為此項(xiàng)目是可信可行的，這樣就容易得到方方面面的支持，以達(dá)到產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的。

　　其次，項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)、獨(dú)占性的功能要經(jīng)過(guò)眾多實(shí)踐和反復(fù)比較，從繁雜的事物中精心挑選出來(lái)，它要具有比同類產(chǎn)品“精”“優(yōu)”“穩(wěn)”“新”等特點(diǎn)。這才是該項(xiàng)目(產(chǎn)品)的特色，是其亮點(diǎn)所在。這個(gè)最閃光的“亮點(diǎn)”，可以是項(xiàng)目中的關(guān)鍵材料，也可以是關(guān)鍵工藝或產(chǎn)品設(shè)備，即項(xiàng)目在研發(fā)過(guò)程中的難點(diǎn)，或事物矛盾的集結(jié)點(diǎn)都可作為報(bào)告的重點(diǎn)。寫(xiě)報(bào)告時(shí)，抓住這個(gè)點(diǎn)，寫(xiě)深寫(xiě)透，以小見(jiàn)大，反映出該項(xiàng)目(產(chǎn)品)具有的良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。如“評(píng)議在風(fēng)力發(fā)電軸承的難點(diǎn)問(wèn)題”這篇報(bào)告主要突出兩個(gè)兆瓦以上同機(jī)軸承的難點(diǎn)：尺寸大，要求加工精度要高，總體部件要求抗沖擊耐高溫耐磨磨損等問(wèn)題。企業(yè)又如何解決這些難題的。這些看似小的問(wèn)題，但在風(fēng)力發(fā)電中就是大問(wèn)題。這就要求撰稿人要身臨其境，將攻關(guān)中的艱辛以及攻克難點(diǎn)過(guò)程中技術(shù)的相關(guān)性、干擾性，寫(xiě)得深寫(xiě)得透，這才會(huì)讓外行人看的懂，內(nèi)行人看了有水平、有高度。只有確確實(shí)實(shí)在攻克中定難點(diǎn)，才是同行業(yè)中最先進(jìn)、最可靠的方案。

　　再次，找好切入點(diǎn)。在科技進(jìn)步的今天，所有創(chuàng)新研發(fā)都有嚴(yán)格的時(shí)空與地域的概念，因此可行性報(bào)告受篇幅和字?jǐn)?shù)的限制應(yīng)表現(xiàn)為“一時(shí)一地一事”的特征。有時(shí)產(chǎn)品生命期很短，因而很難系統(tǒng)工程化、立體化、全范圍、深層次地反映項(xiàng)目的某個(gè)側(cè)面，這是難以和其他報(bào)告方式比的。然而運(yùn)用巧妙的切入方式，在一定程度上可以彌補(bǔ)這類報(bào)告的這種缺陷。可從下面幾項(xiàng)切入：產(chǎn)品、工藝、消費(fèi)人群、地域變化、銷售方式(直銷、代銷)等。

　　“創(chuàng)新點(diǎn)”的描述是可行性報(bào)告的重中之重，是這類報(bào)告的核心，也是最難的一個(gè)問(wèn)題。寫(xiě)“新”難，寫(xiě)短難，寫(xiě)好工藝過(guò)程更難。

　　3.確定標(biāo)題符合指南的要求，重點(diǎn)突出差異性，針對(duì)用戶是誰(shuí)，要把用戶最關(guān)心的內(nèi)容作為主標(biāo)題。項(xiàng)目申報(bào)名稱要主題鮮明，使人一目了然，能概括出文章所要傳達(dá)的信息。舉幾個(gè)例子：《a型環(huán)保高效水煤漿管道緩蝕劑中試》，此題目基本反映了申報(bào)項(xiàng)目的特征和內(nèi)容。包含了產(chǎn)品型號(hào)、環(huán)保高效的技術(shù)特點(diǎn)、應(yīng)用領(lǐng)域、產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目階段等基本信息。而《輪胎廢料生產(chǎn)多種纖維復(fù)合材料資源化利用技術(shù)開(kāi)發(fā)》，則給評(píng)審人員比較蒙朧的概念，產(chǎn)品、技術(shù)、開(kāi)發(fā)設(shè)備、工程應(yīng)用等均不清楚，不明確。

　　4.報(bào)告的概述通常要把全文寫(xiě)完之后再寫(xiě)這部分。這部分是整個(gè)文章的精華總結(jié)。根據(jù)具體計(jì)劃要求的文字限制，精煉語(yǔ)言。要寫(xiě)明以下幾點(diǎn)：①這個(gè)產(chǎn)品是什么、干什么用;②為什么要做這件事，開(kāi)發(fā)背景與熱點(diǎn)難點(diǎn)是什么;③技術(shù)先進(jìn)程度及創(chuàng)新點(diǎn)是什么;④有什么知識(shí)產(chǎn)權(quán)(專利證書(shū)，軟件著作權(quán));⑤應(yīng)用前景怎么樣;⑥注重經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　報(bào)告要有主線，總體目標(biāo)、分段實(shí)施、進(jìn)度、資金使用計(jì)劃、產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)等要協(xié)調(diào)匹配;全方位描述：讓專家全面客觀了解情況，單純研發(fā)不易獲得支持，中試項(xiàng)目要有檢測(cè)報(bào)告、用戶報(bào)告;取得的關(guān)鍵性成果。

　　5. 國(guó)內(nèi)外研究情況首先要列出有關(guān)論文和實(shí)際案例，從理論上闡述，這個(gè)項(xiàng)目是具有前沿性的。其次分寫(xiě)國(guó)內(nèi)外研究狀況，通過(guò)國(guó)外的研究情況來(lái)說(shuō)明企業(yè)可借鑒的內(nèi)容，如何少走彎路，襯托出項(xiàng)目研究方向是正確的;國(guó)內(nèi)的`情況，同行業(yè)同專業(yè)對(duì)此項(xiàng)目的研究成熟度，可借鑒的是什么，哪些是合作伙伴和哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。再次，闡述出優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)所具備的條件，所花費(fèi)的精力和調(diào)用的資源最少，成功的幾率最大。

　　6.項(xiàng)目提出的依據(jù)應(yīng)表明在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中急需解決這樣的問(wèn)題。理論相對(duì)成熟，有繼承性。明確分析項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵技術(shù)和工藝是否掌握，是否已經(jīng)有產(chǎn)品和樣機(jī)，提供性能水平、產(chǎn)品質(zhì)量和用戶意見(jiàn)，論述是否具備規(guī)模化生產(chǎn)軟硬件條件。

　　7.項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)創(chuàng)新的描述要以企業(yè)為主體，把技術(shù)思想、研發(fā)、生產(chǎn)、商品階段過(guò)程中的創(chuàng)新內(nèi)涵表現(xiàn)出來(lái)。要具有差異性、不可替代性和一致性。包括：①原理性的創(chuàng)新;②應(yīng)用性的創(chuàng)新;③管理方面的創(chuàng)新;④檢測(cè)方法的創(chuàng)新;⑤營(yíng)銷市場(chǎng)的創(chuàng)新;⑥材料、結(jié)構(gòu)、工藝、設(shè)備上的創(chuàng)新;⑦體制機(jī)制的創(chuàng)新。

　　要注意在查新報(bào)告的基礎(chǔ)上具體講創(chuàng)新點(diǎn)，查新的目的不僅僅為鑒定，更是為了定位，定位其先進(jìn)性、不可替代性和創(chuàng)造性。如將配方上、材質(zhì)上有什么特點(diǎn)。根據(jù)專利申請(qǐng)的幾個(gè)要點(diǎn)來(lái)說(shuō)創(chuàng)新點(diǎn);創(chuàng)新點(diǎn)不能比原來(lái)專利還簡(jiǎn)單。

　　在寫(xiě)創(chuàng)新點(diǎn)時(shí)，不能既寫(xiě)項(xiàng)目理論創(chuàng)新，又寫(xiě)材料、結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，一個(gè)項(xiàng)目有百分之三十的創(chuàng)新就不得了了，否則該項(xiàng)目就會(huì)被認(rèn)為是不成熟、不穩(wěn)定的。有些人對(duì)把項(xiàng)目(產(chǎn)品)表現(xiàn)得完美無(wú)缺情有獨(dú)鐘，但這是不現(xiàn)實(shí)的。敘述創(chuàng)新時(shí)要客觀、實(shí)事求是、循序漸進(jìn);以數(shù)據(jù)為依據(jù)，有了數(shù)據(jù)的可靠性，才會(huì)有分析的有效性;切勿平鋪直敘，要善于描寫(xiě)人物的活動(dòng)，敘述攻關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性，及代表的無(wú)數(shù)成功案例，善于把“創(chuàng)新”的靜物與研發(fā)人員的動(dòng)作結(jié)合起來(lái)，使過(guò)程靜中有動(dòng)。

　　8.單位的所具備的條件闡述企業(yè)的技術(shù)貯備和技術(shù)實(shí)力、包括具體的儀器設(shè)備、人員和資金投入等實(shí)施該項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。并寫(xiě)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)指標(biāo)符合申報(bào)基本條件。特別是企業(yè)具備必要的資金貯備來(lái)完成項(xiàng)目投資必備的自籌資金來(lái)源。

　　9.申報(bào)單位的管理能力要反映出申報(bào)單位是否具有較高的管理水平，申報(bào)單位體制、管理機(jī)制、申報(bào)單位規(guī)章制度是否明晰，盡量體現(xiàn)申報(bào)單位的特色。管理層的組成是否合理，應(yīng)反映出申報(bào)單位有良好的人才結(jié)構(gòu)和良好的素質(zhì)，論述管理取得的業(yè)績(jī)和申報(bào)單位資信狀況。

　　10.經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益分析應(yīng)在分析市場(chǎng)空間和發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，著重論述產(chǎn)品是否是市場(chǎng)急需，性能價(jià)格是否可以被用戶接受，盡量避免籠統(tǒng)的分析和按比例放大等。分析方面，如果能夠通過(guò)用戶使用情況和產(chǎn)品訂單來(lái)說(shuō)明更好。對(duì)于一個(gè)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，不可能擁有比較完善的市場(chǎng)空間和銷售渠道，可以提出或者策劃一個(gè)適合自己的銷售模式來(lái)說(shuō)明你的推廣力度，比如產(chǎn)品開(kāi)發(fā)初期的代理制、網(wǎng)絡(luò)推廣，借助其他大企業(yè)的渠道等，如果不能夠拿出比較有說(shuō)服力的模式，即使是一個(gè)很好的項(xiàng)目，也會(huì)由于無(wú)法說(shuō)服專家，使其可能對(duì)你的項(xiàng)目提出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，造成申報(bào)的失敗。

　　重點(diǎn)論述項(xiàng)目技術(shù)對(duì)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，在增加稅收、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、替代進(jìn)口等方面是否有積極的作用。社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益要避免空洞的論述，要針對(duì)項(xiàng)目表述真正屬于該項(xiàng)目的意義，國(guó)家層面的申報(bào)，一定要反映出該項(xiàng)目對(duì)行業(yè)、地區(qū)的帶動(dòng)，對(duì)環(huán)境保護(hù)、就業(yè)機(jī)會(huì)、綜合利用等方面的促進(jìn)作用。

　　11.可行性報(bào)告的注意幾個(gè)問(wèn)題可行報(bào)告要讓人可信，要實(shí)事求是，預(yù)測(cè)要有證據(jù)，不能言過(guò)其實(shí)。項(xiàng)目是知識(shí)和實(shí)踐的體現(xiàn)，有些是用感知和探索來(lái)完成的，這種悟性(藝術(shù))用文字表達(dá)很困難，不僅要求提供的信息是準(zhǔn)確的，而且還要抓住讀者人心，吸引眼球。這就更增加了難度。

　　可行性報(bào)告要言中有物，推理合乎邏輯，論證可查可信，使專家認(rèn)為“報(bào)告”具有可讀性和吸引力。所以我們強(qiáng)調(diào)“報(bào)告”最好是科研人員親自編寫(xiě)，只有親身感知的現(xiàn)場(chǎng)，體驗(yàn)創(chuàng)新性點(diǎn)的真實(shí)所在，見(jiàn)識(shí)過(guò)了活素材，活的細(xì)節(jié)及感情色彩，才會(huì)使報(bào)告描述鮮活起來(lái)，內(nèi)涵豐潤(rùn)起來(lái)，入木三分。

　　想使報(bào)告讓專家覺(jué)得真實(shí)：

　　首先，檢測(cè)報(bào)告、查新報(bào)告要可信可靠，數(shù)據(jù)、量綱準(zhǔn)確;其次，撰稿人要有出色的表達(dá)能力，巧妙地利用材料、文獻(xiàn)，用戶的原始數(shù)據(jù);再次，整個(gè)報(bào)告邏輯性強(qiáng)，不能讓人感覺(jué)是幾個(gè)人寫(xiě)的，一看就是個(gè)吹個(gè)的號(hào)，個(gè)唱各的調(diào)。

　　概述中的“創(chuàng)新點(diǎn)”、“團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)”、“單位的基礎(chǔ)條件”、“規(guī)章制度”、“經(jīng)費(fèi)管理”、“項(xiàng)目進(jìn)度安排”等等都要彼此協(xié)調(diào)，要和“主題目標(biāo)”、“研發(fā)方向”、“考驗(yàn)的指標(biāo)”相一致。一定要重視這些細(xì)節(jié)，否則就可能是螻蟻之穴潰千里之堤。不能想起什么寫(xiě)什么，自己對(duì)什么內(nèi)容最感興趣就寫(xiě)什么，更不能眉毛胡子一把抓，而是要選擇那些有價(jià)值的“創(chuàng)新工藝”的過(guò)程和內(nèi)涵來(lái)寫(xiě)，不求“報(bào)告”的冗長(zhǎng)和繁雜。可以從整個(gè)研發(fā)過(guò)程中截取幾個(gè)場(chǎng)合或階段，達(dá)到以點(diǎn)帶面的功效。

　　舉個(gè)例子：

　　“運(yùn)用現(xiàn)代高科技繁育優(yōu)良種豬產(chǎn)業(yè)化示范工程”項(xiàng)目報(bào)告，這個(gè)項(xiàng)目的主題是現(xiàn)代育種技術(shù)，關(guān)鍵是種豬產(chǎn)業(yè)化示范工程。首先，“報(bào)告”就現(xiàn)代育種技術(shù)的必要性切入：中國(guó)是豬肉生產(chǎn)大國(guó)，但由于育種結(jié)構(gòu)不合理，育種技術(shù)落后，在養(yǎng)豬效益和豬肉品質(zhì)方面，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大。例如：出欄率偏低，我國(guó)為140%，而發(fā)達(dá)國(guó)家約為150%~160%;年初存欄一頭豬當(dāng)年可收回豬肉重量偏低，發(fā)達(dá)國(guó)家為155公斤，而我國(guó)只有100公斤;屠宰豬的平均瘦肉率偏低，平均為55%，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都在70%以上，而造成這些問(wèn)題的根本原因是我國(guó)育種技術(shù)落后，具體原因是：①育種結(jié)構(gòu)不合理;②落后的育種技術(shù)制約優(yōu)良品種的發(fā)展，延長(zhǎng)了育種周期。

　　“報(bào)告”具體闡述了該項(xiàng)目所報(bào)告現(xiàn)代育種技術(shù)的先進(jìn)技術(shù)：①繁育體系建設(shè)。如基因定位技術(shù)，基因評(píng)測(cè)技術(shù)等等;②養(yǎng)豬標(biāo)準(zhǔn)化的方式;③磁療五福體系;④防疫體系等。

　　關(guān)于示范工程，主要突出帶動(dòng)性和示范性。首先所有技術(shù)和工藝應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化，所有的硬件可復(fù)制，并且要具備一定的人、財(cái)、物等條件，這才能構(gòu)建示范工程。

　　通過(guò)對(duì)“技術(shù)”和“示范”的描述，襯托出規(guī)模化養(yǎng)殖與小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的差異性，突出了在養(yǎng)殖管理的體制機(jī)制下，運(yùn)作方式必須改革的急迫性和必要性，強(qiáng)調(diào)了“xx”用高新技術(shù)改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必要性，新技術(shù)必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。以小見(jiàn)大，為當(dāng)?shù)嘏嘀残碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　在組織相關(guān)“報(bào)告”素材時(shí)，一定要緊密?chē)�繞申報(bào)的主題及研發(fā)目標(biāo)，選擇“亮點(diǎn)”、“創(chuàng)新點(diǎn)”、“獨(dú)占性”、“不可替代性”等最佳角度去審視描述。不能干巴巴的講道理，要用過(guò)程的圖片來(lái)表現(xiàn)實(shí)際的運(yùn)轉(zhuǎn)場(chǎng)景，這樣才能引人入勝。所有這些都需要“撰稿人”具備良好的科技新聞捕捉眼光，需要長(zhǎng)期積累和觀察，多看多想多寫(xiě)，才能寫(xiě)出優(yōu)秀的、令人信服的報(bào)告。

　　報(bào)告要寫(xiě)的鮮活，打動(dòng)人心，抓住人眼，這就要求語(yǔ)言精練生動(dòng)，否則就會(huì)把許多本來(lái)很“活”的創(chuàng)新報(bào)告，寫(xiě)得得死氣沉沉，呆板乏味。當(dāng)然科技報(bào)告首先是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但這和文字表達(dá)生動(dòng)不矛盾�？萍紙�(bào)告嚴(yán)肅，決不能胡編亂造，夸大事實(shí)，應(yīng)該一切以事實(shí)、測(cè)試報(bào)告為依據(jù)，決不能毫無(wú)科學(xué)根據(jù)的去推想，去文學(xué)想象�？傊�，必須以德為本，以誠(chéng)信為本，這就需要撰稿人有對(duì)文字有立體化結(jié)合能力。

　　在科技開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，撰稿人要深入現(xiàn)場(chǎng)，不能聽(tīng)口述報(bào)告，要通過(guò)自己的觀察寫(xiě)好所見(jiàn)所聞所感。寫(xiě)報(bào)告的人既是目擊者、見(jiàn)證人，又是直接“參與者”，這樣寫(xiě)的報(bào)告才能入情入理，十分真實(shí)。我看到的一些報(bào)告，往往都是在寫(xiě)本項(xiàng)目在材料上、結(jié)構(gòu)上都有明顯創(chuàng)新，其技術(shù)水平達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，這樣的報(bào)告就顯得俗套，把生動(dòng)的創(chuàng)新過(guò)程寫(xiě)得冷冰冰，沒(méi)有寫(xiě)好創(chuàng)新點(diǎn)及關(guān)鍵性的創(chuàng)新組合內(nèi)涵，給人以蒼白無(wú)力的感覺(jué)。這就要求撰稿人應(yīng)勤觀摩，勤記錄，勤思考，勤總結(jié)。每次實(shí)驗(yàn)要抓細(xì)節(jié)抓規(guī)律。細(xì)節(jié)決定成敗，決不能想當(dāng)然，主觀要服從遵守客觀事實(shí)，決不能讓事實(shí)按自己的思維取向去取舍。在觀察中探索規(guī)律，尊重規(guī)律，不唯上，不唯下，不唯書(shū)，只唯實(shí)。袁隆平院士深入田頭，最終在茫茫的稻田中發(fā)現(xiàn)了一株光敏核不育的野稻，就是靠著這株野稻子解決了中國(guó)人的吃飯問(wèn)題，保障了國(guó)家糧食安全。

　　在深入實(shí)際的過(guò)程中，要善于運(yùn)用五官的作用。眼像攝像機(jī)、掃描儀，拍攝事件中的主要客觀現(xiàn)象、過(guò)程，觀察實(shí)驗(yàn)在不同地域、階段、溫度、壓力、地磁等條件下的變化，而后分析比較，找出差異、規(guī)律性的變化或發(fā)展趨勢(shì)，把可能創(chuàng)新、智力勞動(dòng)，主觀與客觀相協(xié)調(diào)的主題記下來(lái);耳像錄音機(jī)，記錄事物發(fā)展的動(dòng)態(tài)，把各種人在方案論證及攻關(guān)中的話原汁原味地錄下來(lái);用鼻子嗅出研發(fā)過(guò)程中的各種氣味，什么是正常的，什么是不正常的。簡(jiǎn)而言之，仔細(xì)觀察研發(fā)過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)并采集有用的數(shù)據(jù)和材料是非常辛苦的，但倘若是沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，“報(bào)告”也不可能寫(xiě)的好。

　　總之，撰稿人必須要用心去聽(tīng)去想，不然就是人到現(xiàn)場(chǎng)心未到，沒(méi)有真正發(fā)揮五官的作用，報(bào)告就會(huì)缺少說(shuō)服力。五官感受的東西越多，寫(xiě)報(bào)告的選擇余地就越大，稿子寫(xiě)出來(lái)才會(huì)即嚴(yán)謹(jǐn)又生動(dòng)，令人信服。

商業(yè)策劃 篇4

　　背景摘要

　　隨著社會(huì)的發(fā)展人們的生活在物質(zhì)方面得到了滿足。這個(gè)時(shí)候人們開(kāi)始追求精神層面的生活方式，而人對(duì)精神層面的需求排在最頂尖的就是“自我實(shí)現(xiàn)”的需求。這也是近幾年來(lái)diy("。親歷親為"。，自己去做，自己體驗(yàn)，挑戰(zhàn)自我，享受其中的快樂(lè)的一種精神)興起的原因。將diy元素融入到餐飲中能讓人在滿足基本需求的同時(shí)得到更高層次的享受和樂(lè)趣。另外，diy餐廳也是一種新鮮的體驗(yàn)，對(duì)于喜歡嘗鮮和刺激的人們來(lái)說(shuō)又多了一個(gè)選擇。這其中蘊(yùn)涵著一定的商機(jī)。大學(xué)生在接受新事物方面走在社會(huì)的最前沿，在大學(xué)校園開(kāi)設(shè)diy餐廳市場(chǎng)前景將會(huì)更加廣泛。

　　項(xiàng)目描述

　　diy餐飲是一個(gè)把餐飲與娛樂(lè)相結(jié)合的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，而它又不同于傳統(tǒng)餐飲與娛樂(lè)。diy娛樂(lè)餐廳是一個(gè)擁有很多廚房、餐廳的半封閉式空間，這里提供做菜做主食的原材料，客人可以自己想吃什么就做什么，會(huì)做什么就做什么。一起來(lái)的朋友們每人獻(xiàn)出自己的招牌菜大家一起品嘗，把酒言歡。

　　市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)分析：

　　目前，在大學(xué)中一直被詬病的就是大學(xué)食堂的飲食問(wèn)題，大學(xué)的'飲食質(zhì)量不高已成為公認(rèn)的問(wèn)題，僅僅是滿足了學(xué)生們的溫飽問(wèn)題,而質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到學(xué)生們的要求。部分大學(xué)的飲食狀況令人擔(dān)憂，甚至有的大學(xué)食堂出現(xiàn)了集體中毒事件。為了保障大學(xué)生的飲食安全，提高大學(xué)生的飲食質(zhì)量，成立大學(xué)飲食聯(lián)盟，旨在為高校大學(xué)生提供價(jià)格低廉安全高質(zhì)并富有特色的食品，并且同時(shí)為各高校提供一定的勤工助學(xué)崗位，幫助貧困生更好的完成學(xué)業(yè)。diy餐飲服務(wù)時(shí)一個(gè)新興的項(xiàng)目，全國(guó)內(nèi)同類的餐飲服務(wù)不多，較多的集中在比較大的城市，據(jù)我所知，臨沂市沒(méi)有同類的餐飲服務(wù)。臨沂市有多所高校，并且是一座旅游名城，是比較有市場(chǎng)的。相較于傳統(tǒng)的餐飲服，diy餐飲服務(wù)不需要聘請(qǐng)昂貴的廚藝高超的廚師，在費(fèi)用支出上占有一定的優(yōu)勢(shì)。

　　實(shí)施方案：

　　1、 投資資金：第一期投入的資金大約5萬(wàn)，如果收益顯著的話可以進(jìn)行更多期的擴(kuò)大。籌資方式可以為獨(dú)資也可以實(shí)行合伙制。

　　2、 地址選擇：選擇在臨沂大學(xué)餐廳或者是大學(xué)生活動(dòng)中心，面向?qū)ο笾饕�是在校師生。餐廳的衛(wèi)生條件也要干凈整潔，餐廳的面積也要求比較大，用比較大的室外場(chǎng)地比較合適。

　　3、 主營(yíng)業(yè)務(wù)：

　　(1)、提供diy餐飲服務(wù)。

　　(2)、提供場(chǎng)地出租。

　　(3)、如果客戶不喜歡自己動(dòng)手，餐廳也可以提供餐飲。

　　4、 目標(biāo)客戶：

　　(1)、青年學(xué)生。

　　(2)、熱戀情侶。

　　(3)、教職工。

　　5、 主要盈利方式：

　　(1)、提供diy餐飲服務(wù)和場(chǎng)地出租的收益，可以按人數(shù)收取費(fèi)用。

　　(2)、提供原材料的收益，餐廳所提供的原材料價(jià)格大概為市場(chǎng)價(jià)的200%~300%。

　　(3)、出租娛樂(lè)用具的收益。

　　6、 廣告宣傳：向?qū)W校、社區(qū)大量印發(fā)明信片及廣告，聯(lián)系有關(guān)人員推廣，與旅行社及公司聯(lián)合。

　　財(cái)務(wù)管理：

　　1、店面租金100平方大概20xx元/月，服務(wù)員2名+助理廚師1名+周末兼職2名5000元/月，裝修經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備5000元，廣告宣傳費(fèi)用20xx元，餐廳及相關(guān)娛樂(lè)用具6000元，沉沒(méi)成本為13000元

　　2、預(yù)計(jì)人均消費(fèi)20元，工作日接待客戶30人，周末接待客戶100人，利潤(rùn)率為50%。

　　風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)：

　　1外部風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著中國(guó)加入wto，國(guó)外大型餐飲公司進(jìn)軍中國(guó)，國(guó)際品牌既快又多地進(jìn)入中國(guó)大學(xué)校園，必將給中國(guó)餐飲業(yè)帶來(lái)極大的沖擊。餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈尤其是來(lái)自國(guó)外的快餐連鎖店，如肯德基、麥當(dāng)勞在中國(guó)的快餐業(yè)中占據(jù)很大的市場(chǎng)份額。

　　2 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

　　餐飲業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量相對(duì)較低的行業(yè)，但是它需要嚴(yán)格的管理才能贏得消費(fèi)者的信賴，對(duì)于大多數(shù)中國(guó)自辦的餐廳來(lái)說(shuō)大部分存在著內(nèi)部管理松散，服務(wù)人員素質(zhì)較低，如何建立現(xiàn)代企業(yè)制度，健全企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系著企業(yè)的生與存，成與敗。

　　3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　市場(chǎng)是不斷變化的，所以我們必須考慮到市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)可能：

　　(1) 在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上可能會(huì)同時(shí)出現(xiàn)類似餐廳的開(kāi)業(yè)。

　　(2) 項(xiàng)目生產(chǎn)階段的風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，但沒(méi)有生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品，項(xiàng)目可能沒(méi)有足夠的能力支付生產(chǎn)費(fèi)用和償還債務(wù)。

　　(3) 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投產(chǎn)后的效益取決于其產(chǎn)品在市場(chǎng)上的銷售量和其他表現(xiàn)，而對(duì)于本階段項(xiàng)目而言，最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與市場(chǎng)上餐飲業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目投產(chǎn)后效益良好很可能會(huì)帶來(lái)一系列相似經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的誕生，從而加劇了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

4 原料資源風(fēng)險(xiǎn)

本餐廳的原料主要以果蔬、豆類、菌類為主，是當(dāng)今最受歡迎的綠色天然無(wú)污染食品，尤其本餐廳是以保健為主的餐廳，因此在原料的選擇上需要專業(yè)的知識(shí)和技術(shù)投資，這樣才有利于采購(gòu)到新鮮、天然、無(wú)污染的綠色食品。

　　5 應(yīng)對(duì)措施

　　汲取先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)出自己的特色食品。嚴(yán)格管理，定期培訓(xùn)人員，建立顧客服務(wù)報(bào)告。

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目規(guī)劃，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　進(jìn)入市場(chǎng)后，認(rèn)識(shí)食品市場(chǎng)周期，不故步自封，積極開(kāi)發(fā)更新食品。

　　與原料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期并保持長(zhǎng)期的合作關(guān)系，保證原料資源的供給。

　　保險(xiǎn)和法律事務(wù)健身中心的保險(xiǎn)將通過(guò)中國(guó)平安保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)。資產(chǎn)保險(xiǎn)將保險(xiǎn)固定資產(chǎn)和私人資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，商業(yè)意外保險(xiǎn)保證賠償由于意外事故而關(guān)門(mén)造成的固定現(xiàn)金流入損失。為了防止意外事故而造成會(huì)員、顧客利益受損所引起的法律訴訟，我們還將購(gòu)買(mǎi)一般責(zé)任保險(xiǎn)。當(dāng)然，中心管理人同會(huì)采取有關(guān)預(yù)防措施，如提供適當(dāng)指導(dǎo)，給予必要的警告，同會(huì)員簽署無(wú)責(zé)任條款合同等。中心的法律事務(wù)交由有豐富經(jīng)驗(yàn)的法律事務(wù)所負(fù)責(zé)處理。

　　退出機(jī)制：如果經(jīng)營(yíng)不善，可以向傳統(tǒng)餐飲類轉(zhuǎn)型，或轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租他人，或處理設(shè)備直接退出。

商業(yè)策劃 篇5

　　一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

　　首頁(yè)介紹了產(chǎn)品的名稱以及主要解決的問(wèn)題。并附上了產(chǎn)品的原型圖，讓投資人一眼就看出這是共享單車(chē)類型的項(xiàng)目。且產(chǎn)品原型外觀簡(jiǎn)潔、美觀，區(qū)別于市面上的自行車(chē)，十分吸睛。

　　二、團(tuán)隊(duì)介紹：

　　在團(tuán)隊(duì)介紹上，突出了核心成員在共享經(jīng)濟(jì)行業(yè)或交通出行領(lǐng)域相關(guān)從業(yè)經(jīng)歷，核心團(tuán)隊(duì)并用數(shù)據(jù)說(shuō)明了業(yè)績(jī)�？梢钥闯龀蓡T在各自領(lǐng)域從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，能力互補(bǔ)。尤其是，創(chuàng)始人是投資人出身，對(duì)于國(guó)家政策、行業(yè)趨勢(shì)、用戶痛點(diǎn)的把握以及尋找資源和融資渠道時(shí)比一般的創(chuàng)業(yè)者更加有優(yōu)勢(shì)。

　　三、行業(yè)痛點(diǎn)以及解決方案

　　用幾句話闡述你發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)中有什么空白，或者存在什么問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題有多嚴(yán)重，效率有多么低下、供給有多么缺乏。接著提出了問(wèn)題就要匹配相應(yīng)的解決方案，切記，一定要闡述你的解決方法的合理性，以及你的產(chǎn)品是什么？有什么功能？是怎么解決問(wèn)題的？為什么你覺(jué)得這種解決方案是最好的？

　　行業(yè)痛點(diǎn)：

　　1、由于地鐵的線路少，停靠站數(shù)量有限，地鐵、公交站臺(tái)和住所、公司之間0-3km的距離需要步行完成，居民短途出行的需求無(wú)法滿足。Bybike提供共享單車(chē)服務(wù)，用戶掃碼付費(fèi)之后即可用車(chē)。

　　2、政府公共自行車(chē)都是定樁的，借還都在固定點(diǎn)進(jìn)行，且用車(chē)之前需要先到指定地點(diǎn)辦理租車(chē)卡才可使用。借車(chē)麻煩，還車(chē)難。Bybike單車(chē)車(chē)輛停放無(wú)需固定樁，隨停隨走。

　　3、政府公共自行車(chē)數(shù)量有限，居民對(duì)于自行車(chē)停放的位置不了解，找車(chē)?yán)щy，耗時(shí)長(zhǎng)甚至找不到車(chē)。Bybike單車(chē)在每輛車(chē)上都安裝了GPS定位系統(tǒng)，用戶可以通過(guò)查找附近空閑車(chē)輛，定位空車(chē)。

　　解決方法：

　　1、投放具有品牌標(biāo)識(shí)的自行車(chē)，用戶可通過(guò)付費(fèi)享受租車(chē)服務(wù)

　　2、用戶在APP或者上進(jìn)行實(shí)名制認(rèn)證，通過(guò)線上支付繳納押金后，掃描二維碼就可以成功開(kāi)鎖。一鍵結(jié)束用車(chē)，線上付款方便快捷，押金還能支持隨時(shí)退還。

　　3、車(chē)輛停放無(wú)需固定樁，隨停隨走。

　　4、每輛車(chē)上都安裝了GPS定位系統(tǒng)，用戶可以通過(guò)查找附近空閑車(chē)輛，定位空車(chē)。

　　四、市場(chǎng)概況：

　　附上共享單車(chē)的市場(chǎng)規(guī)模圖，用數(shù)據(jù)說(shuō)明市場(chǎng)的規(guī)模大、具有很高的投資價(jià)值。數(shù)據(jù)分析是最直接能體現(xiàn)你的項(xiàng)目是否值得投資，找一些知名的數(shù)據(jù)分析網(wǎng)站的分析資料例如艾瑞、易觀等，將更具有說(shuō)服力。

　　20xx年中國(guó)共享單車(chē)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到12.3億元，用戶規(guī)模達(dá)到0.28億人。預(yù)計(jì)到20xx年，中國(guó)共享單車(chē)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)102.8億元，增長(zhǎng)率為735.8%。用戶規(guī)模預(yù)計(jì)在20xx年將達(dá)2.09億人，將繼續(xù)保持超高速增長(zhǎng)。

　　20xx年中國(guó)共享單車(chē)知名度分布中，摩拜拜單車(chē)以44.6%知名度占比居首位，其次為ofo共享單車(chē)和優(yōu)拜單車(chē)。從共享單車(chē)的知名度分布可看出目前共享單車(chē)領(lǐng)域還未分出勝負(fù)，仍舊存在機(jī)會(huì)。

　　五、產(chǎn)品介紹：

　　明確描述了產(chǎn)品能為用戶提供的服務(wù)，突出了共享單車(chē)的價(jià)值所在。并附上了產(chǎn)品圖，在視覺(jué)上更好看。

　　六、盈利模式：

　　分點(diǎn)羅列了共享單車(chē)的主要盈利途徑，在租賃收入為主，押金收入則能在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)盤(pán)活資金流，并輔以廣告收入和流量收入這樣輕運(yùn)營(yíng)的盈利方式。整體盈利方案可行，收益可觀。

　　如果你已經(jīng)明確如何用產(chǎn)品進(jìn)行盈利，就像這樣清晰地闡述產(chǎn)品的盈利模式即可；如果還沒(méi)想好該如何盈利，直接告訴投資人你的用戶量可以達(dá)到什么規(guī)模，能夠支持你的盈利模型。

　　七、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：

　　說(shuō)明目前市場(chǎng)上有多少團(tuán)隊(duì)在做同樣的事情，相比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手你做這件事有什么優(yōu)勢(shì)？你和他們有什么區(qū)別？從業(yè)務(wù)方向、產(chǎn)品、渠道、數(shù)據(jù)、技術(shù)等多維度進(jìn)行比較分析，全方位了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略。通過(guò)對(duì)對(duì)方的分析，突出自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。讓投資人看到只有你能做，而別人不能；如果大家都能做，讓投資人覺(jué)得投給你是最佳選擇。

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

　　摩拜單車(chē)： 20xx年1月成立，用戶規(guī)模最廣，行業(yè)滲透率達(dá)13.9%，總?cè)谫Y額上億美元。單個(gè)產(chǎn)品成本20xx-3000元。目前，正在向國(guó)外主流大城市滲透。

　　ofo：20xx年8月成立，行業(yè)滲透率達(dá)6.7%，目前已進(jìn)入全國(guó)43座城市，總?cè)谫Y額4.5億美元。單個(gè)產(chǎn)品成本200-300元，損壞率高，運(yùn)營(yíng)成本較高是最大的短板。

　　永安單車(chē)： 20xx年8月成立，初期定位于全國(guó)公共自行車(chē)運(yùn)營(yíng)，具有較為深厚的.自行車(chē)資源、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及政府合作經(jīng)驗(yàn)。20xx年11月，在成都推出無(wú)樁共享單車(chē)“永岸行”。

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

　　團(tuán)隊(duì)資深：團(tuán)隊(duì)有共享行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，管理能力強(qiáng)，對(duì)用戶的理解深刻。

　　技術(shù)優(yōu)勢(shì)：自主研發(fā)的智能鎖，開(kāi)鎖只需0.1s，內(nèi)嵌GPS定位系統(tǒng)，精準(zhǔn)度高達(dá)0.5m。

　　盈利優(yōu)勢(shì)：已和美團(tuán)達(dá)成合作，用戶可查看附近餐館并享受優(yōu)惠。

　　八、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：

　　運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)是投資人對(duì)項(xiàng)目的解決方案和產(chǎn)品做初步檢驗(yàn)和判斷的依據(jù)，它證明了你的解決方案是否合理，是否能夠經(jīng)得起推敲，產(chǎn)品方向是否靠譜。下圖中的用戶數(shù)凸顯了創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)營(yíng)能力，車(chē)輛投放數(shù)量則說(shuō)明了企業(yè)在供應(yīng)鏈管理的優(yōu)勢(shì)。日均使用次數(shù)和空車(chē)率是共享單車(chē)需求驗(yàn)證強(qiáng)有力的體現(xiàn)。所選取的指標(biāo)都是共享單車(chē)的核心指標(biāo)，最能讓投資人了解到項(xiàng)目目前所取得的成果。

　　當(dāng)然，別忘了在最后一頁(yè)放上自己的聯(lián)系方式，不然投資人對(duì)你的項(xiàng)目有興趣卻聯(lián)絡(luò)不到你，那可就尷尬了~

商業(yè)策劃 篇6

　　經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院學(xué)生核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)項(xiàng)目

　　之經(jīng)貿(mào)類專業(yè)行業(yè)技能競(jìng)賽

　　競(jìng) 賽 項(xiàng) 目： 《模擬商業(yè)策劃競(jìng)賽》

　　參 賽 作 品：“海風(fēng)味”海鮮餐廳

　　參賽者姓名： 陳亮清、戴曉敏、李志盛、黎珍蕊

　　參賽者班級(jí)： 10國(guó)際商務(wù)（師范）1班、10金融1班、

　　11金融1班

　　參 賽 時(shí) 間： 20xx 年 3 月 28 日

　　廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院

　　目錄

　　前言 ................................................................................................................................................. 5

　　一、餐廳介紹 ............................................................................................................................... 6

　　（一）餐廳簡(jiǎn)介 ....................................................................................................... 6

　�。ǘ�）餐廳目標(biāo) ....................................................................................................... 6

　�。ㄈ�）餐廳宗旨 ....................................................................................................... 6

　　二、餐廳產(chǎn)品和服務(wù)介紹 ........................................................................................................ 6

　　（一）產(chǎn)品 ................................................................................................................ 6

　�。ǘ�）服務(wù) ................................................................................................................ 7

　　三、市場(chǎng)和可行性分析: ............................................................................................................ 7

　�。ㄒ唬┍尘胺治� ....................................................................................................... 7

　�。ǘ�）市場(chǎng)可行性分析 ......................................................................................... 8

　　1、貨源分析 .......................................................................................... 8

　　2、前景分析 .......................................................................................... 8

　　3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析 ............................................................................ 9

　　4、市場(chǎng)消費(fèi)者分析 ......................................................................... 11

　　四、自身分析——SWOT分析 ............................................................................................ 11

　　五、營(yíng)銷策略 ............................................................................................................................ 12

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)細(xì)分： ............................................................................................... 12

　　1、消費(fèi)者年齡： .............................................................................. 12

　　2、消費(fèi)者收入 ................................................................................... 12

　　3、消費(fèi)者心理： .............................................................................. 13

　�。ǘ�）營(yíng)銷方法 .................................................................................................... 14

　　1、服務(wù)營(yíng)銷 ....................................................................................... 14

　　2、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷： ................................................................................... 14

　　3、廣告營(yíng)銷 ....................................................................................... 15

　　六、財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................................................ 16

　　（一）餐廳資金 .................................................................................................... 16

　�。ǘ�）成本費(fèi)用估算 ........................................................................................... 17

　　1、20xx年3月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 17

　　2、20xx年4月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 18

　　3、20xx年5月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 18

　　（三）資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................................................... 19

　�。ㄋ模┪磥�(lái)3個(gè)月?lián)p益表 .................................................................................. 20

　�。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量表 ............................................................................................... 22

　�。�六）數(shù)據(jù)分析 .................................................................................................... 25

　　七、風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避方法 ..................................................................................................... 26

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 26

　　1、知名度影響不足 ......................................................................... 26

　　2、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入 ................................................................ 26

　　3、社會(huì)因素 ....................................................................................... 27

　　4、貨源不足 ....................................................................................... 27

　�。ǘ�）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 28

　　1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多 ................................................................................... 28

　　2、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 ..................................................................... 28

　　3、菜式和服務(wù)不能滿足消費(fèi)者 ................................................... 28

　�。ㄈ�）成本控制風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................... 28

　　1、原材料和運(yùn)營(yíng)前成本過(guò)高 ....................................................... 28

　　2、人力資源成本 .............................................................................. 29

　　3、日常經(jīng)營(yíng)成本 .............................................................................. 29

　�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 30

　　1、餐廳淡季 ....................................................................................... 30

　　2、衛(wèi)生方面 ....................................................................................... 30

　　3、貨存期不長(zhǎng) ................................................................................... 30

　�。ㄎ澹┴�(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 31

　　1、投資風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................... 31

　　2、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 31

　　3、確認(rèn)收益風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 31

　　4、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................... 31

　　八、人員安排 ............................................................................................................................ 32

　　前言

　　隨著科技發(fā)展，物質(zhì)追求越來(lái)越高的時(shí)候，人們對(duì)吃的也越來(lái)越講究�！懊褚允碁樘臁�，這是從古到今都說(shuō)不完的話題，菜式越來(lái)越多，食材也越來(lái)越稀奇。為了吸引顧客，各餐飲業(yè)都致力于不斷推出新的菜式和產(chǎn)品，由此不斷地滿足著消費(fèi)者的`嘗新心理。

　　人們不僅對(duì)吃的越來(lái)越講究，對(duì)吃的方式和吃的環(huán)境也同樣地講究起來(lái)，相對(duì)于喧囂的食肆，人們更多地會(huì)選擇一處舒適的餐廳進(jìn)行消費(fèi)。

　　所以，本餐廳就是為大家提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，讓大家好好在我們餐廳享受他們的午餐和晚餐，我們會(huì)把我們的餐廳打造成一家兼具高品位和獨(dú)特性的高級(jí)餐廳。

商業(yè)策劃 篇7

　　為了進(jìn)一步培養(yǎng)我院大學(xué)生的創(chuàng)新意識(shí)、創(chuàng)意思維、創(chuàng)造能力和創(chuàng)業(yè)精神，引導(dǎo)大學(xué)生崇尚科學(xué)、追求真知，激發(fā)大學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)、實(shí)踐成才的熱情，全面提升大學(xué)生的綜合素質(zhì)和就業(yè)能力，結(jié)合我院創(chuàng)示范性高職院校的宗旨，學(xué)院將組織開(kāi)展首屆大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽活動(dòng)，具體方案如下：

　　一、活動(dòng)主題

　　放飛夢(mèng)想 激情創(chuàng)業(yè)

　　二、參賽對(duì)象

　　全院在籍的高職生

　　三、組織機(jī)構(gòu)

　　本次大賽由院團(tuán)委牽頭，學(xué)工處、招生就業(yè)處、各系部共同主辦。為確�；顒�(dòng)圓滿成功，特成立活動(dòng)組委會(huì)。

　　組 長(zhǎng)：田中華

　　副組長(zhǎng)：文大貴 周茂志 向 麗

　　成 員：曾 穩(wěn) 吳 剛 李先谷 周光龍 連全明 張振華

　　古 林

　　組委會(huì)下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)院團(tuán)委。

　　主 任：唐燕妮

　　四、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年5月至20xx年10月。

　　五、參賽方式

　　在學(xué)生自愿報(bào)名的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)形式參加競(jìng)賽，每隊(duì)原則上不超過(guò)5名學(xué)生，可以跨系部組隊(duì)，以創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)學(xué)生主持人所在系部報(bào)名參加學(xué)院比賽，并明確在創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)中的角色分工，每個(gè)參賽團(tuán)隊(duì)必須有1名指導(dǎo)老師對(duì)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃作實(shí)質(zhì)性指導(dǎo)，各系部也可由有經(jīng)驗(yàn)或有學(xué)術(shù)科技成果的老師組織學(xué)生組建團(tuán)隊(duì)參賽。

　　六、競(jìng)賽方法及步驟

　　本次競(jìng)賽分宣傳動(dòng)員、參賽準(zhǔn)備、預(yù)賽、決賽四個(gè)階段進(jìn)行。

　　(1)學(xué)院聘請(qǐng)專家為報(bào)名參賽學(xué)生進(jìn)行培訓(xùn)。

　　(2)各系部要組織學(xué)生進(jìn)行參賽準(zhǔn)備，指導(dǎo)學(xué)生設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃提綱。參賽作品分產(chǎn)品、服務(wù)兩大類。創(chuàng)業(yè)計(jì)劃提綱內(nèi)容包括：創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)描述、產(chǎn)品或服務(wù)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)分析和策略、引資方式、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介和擬成立公司簡(jiǎn)介。

　　(3)完成創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)。按照創(chuàng)業(yè)計(jì)劃提綱，擬定創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)。參賽作品要求：

　　①作品要求為團(tuán)隊(duì)獨(dú)立完成的原創(chuàng)作品，體現(xiàn)我院大學(xué)生的良好的精神風(fēng)貌和創(chuàng)新意識(shí)，不得以任何方式抄襲、修改他人作品。

　�、诰邆鋭�(chuàng)業(yè)性、實(shí)用性和實(shí)效性的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。(包括機(jī)械電子、生物醫(yī)藥、農(nóng)林牧業(yè)、化工能源、環(huán)境科學(xué)、IT技術(shù)、服務(wù)咨詢等領(lǐng)域。)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策、有較高創(chuàng)新水平和較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、有較好的潛在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、易于形成新興產(chǎn)業(yè)的高、新技術(shù)成果，且具有高技術(shù)、高附加值、節(jié)能降耗、有利環(huán)境保護(hù)的科技創(chuàng)新項(xiàng)目或創(chuàng)意。

　�、蹌�(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容包括：

　　a執(zhí)行總結(jié);

　　b產(chǎn)品/服務(wù)描述;

　　c產(chǎn)業(yè)可行性分析;

　　d市場(chǎng)可行性分析;

　　e團(tuán)隊(duì)與組織規(guī)劃;

　　f公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略;

　　g財(cái)務(wù)分析與融資計(jì)劃;

　　h風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與關(guān)鍵問(wèn)題。

　�、芎诵膬�(nèi)容：包括產(chǎn)品服務(wù)的獨(dú)特性、詳盡的市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析、現(xiàn)實(shí)可行的財(cái)務(wù)預(yù)算、明確的投資回收方式、管理隊(duì)伍和公司介紹。

　�、菟�有參加決賽的項(xiàng)目資料都要用A4紙打印，左邊裝訂，字體為仿宋GB，字號(hào)為三號(hào)，行間距為25磅，一式兩份，報(bào)送電子版，同時(shí)準(zhǔn)備PowerPoint課件。

　　(4)各系部要在9月17日前進(jìn)行匯總作品(包括申報(bào)表、創(chuàng)業(yè)計(jì)劃提綱和創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū))，報(bào)作品到組委會(huì)辦公室。

　　(1)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃表述。各團(tuán)隊(duì)按抽簽順序?qū)��?chuàng)業(yè)計(jì)劃進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)陳述(用PPT輔助)，時(shí)間控制在6分鐘以內(nèi)，展現(xiàn)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到向企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹創(chuàng)業(yè)計(jì)劃并爭(zhēng)取企業(yè)投資的過(guò)程。每個(gè)團(tuán)隊(duì)表述結(jié)束后，評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行兩分鐘的提問(wèn)。根據(jù)各團(tuán)隊(duì)本輪表現(xiàn)，評(píng)委評(píng)分。按百分制記分。

　　本環(huán)節(jié)結(jié)束，排名靠后的2名不晉級(jí)，獲大賽銅獎(jiǎng)，前16名進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)交鋒。進(jìn)入這一環(huán)節(jié)的團(tuán)隊(duì)按前兩輪得分從高到低的順序，由排名第一的選手首先選擇，評(píng)審會(huì)現(xiàn)場(chǎng)提出一個(gè)問(wèn)題，雙方就這一問(wèn)題進(jìn)行交鋒，時(shí)間3分鐘。評(píng)審會(huì)投票決定進(jìn)入下一輪比賽的團(tuán)隊(duì)，對(duì)他們?cè)u(píng)分，并進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。共8組，各組勝出者進(jìn)入下一輪比賽(共8人)，負(fù)者獲銅獎(jiǎng)(共8人)。

　　(3)現(xiàn)場(chǎng)模擬營(yíng)銷環(huán)節(jié)。8名選手進(jìn)入本輪比賽。本輪主要內(nèi)容是：針對(duì)某一產(chǎn)品，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)推銷，根據(jù)選手現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)，評(píng)審團(tuán)進(jìn)行評(píng)分。本輪按百分制評(píng)分，排名一、二、三的選手獲金獎(jiǎng)、其余5名獲銀獎(jiǎng)。

　　七、創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)評(píng)分細(xì)則：

　　1、執(zhí)行總結(jié)(5%)要求：簡(jiǎn)明、扼要，能有效概括整個(gè)計(jì)劃;具有鮮明的個(gè)性，具有吸引力;有明確的思路和目標(biāo);能突出自身特有的優(yōu)勢(shì)。

　　2、產(chǎn)品(或服務(wù))介紹(15%)要求：描述詳細(xì)、清晰;技術(shù)領(lǐng)先(創(chuàng)意新穎)，且適應(yīng)現(xiàn)有社會(huì)需求或消費(fèi)水平;對(duì)技術(shù)(創(chuàng)意)前景判斷合理、準(zhǔn)確;特點(diǎn)突出，有較高的商業(yè)價(jià)值;需求分析合理。

　　3、公司戰(zhàn)略(5%)要求：公司背景及現(xiàn)狀介紹清楚;商業(yè)目的明確、合理;公司市場(chǎng)定位準(zhǔn)確;形象設(shè)計(jì)及創(chuàng)業(yè)理念出色;全盤(pán)戰(zhàn)略目標(biāo)合理、明確。

　　4、市場(chǎng)分析(15%)要求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及各自優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)清楚，分析透徹;對(duì)市場(chǎng)份額及市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)合理;市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。

　　5、營(yíng)銷策略(15%)要求：成本及定價(jià)合理;營(yíng)銷渠道通暢;促銷方式有效，具有吸引力;有一定創(chuàng)新。

　　6、經(jīng)營(yíng)管理(5%)要求：開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo)規(guī)劃合理;操作周期和實(shí)施計(jì)劃安排恰當(dāng);在各發(fā)展階段目標(biāo)合理，重點(diǎn)明確;對(duì)經(jīng)營(yíng)難度和資源要求分析準(zhǔn)確。

　　7、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)(15%)要求:團(tuán)隊(duì)成員具有相關(guān)的教育及工作背景;能力互補(bǔ)且分工合理;組織機(jī)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn);產(chǎn)權(quán)、股權(quán)劃分適當(dāng)。

　　8、企業(yè)經(jīng)濟(jì)/財(cái)務(wù)狀況(10%)要求：財(cái)務(wù)報(bào)表清晰明了，且能有效揭示財(cái)務(wù)績(jī)效;列出關(guān)鍵財(cái)務(wù)因素、財(cái)務(wù)指標(biāo)和主要財(cái)務(wù)報(bào)表;財(cái)務(wù)計(jì)劃及相關(guān)指標(biāo)合理準(zhǔn)確。

　　9、融資方案和回報(bào)(5%)要求：列出資金結(jié)構(gòu)及數(shù)量、投資回報(bào)率、利益分配方式、可能的退出方式等;需求合理，估計(jì)全面;融資方案具有吸引力。

　　10、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題(10%)要求：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題認(rèn)識(shí)深刻，估計(jì)充分;解決方案合理有效。

　　八、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

　　2、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)：經(jīng)過(guò)終審答辯，結(jié)合初賽評(píng)分結(jié)果，最終評(píng)出金獎(jiǎng)3項(xiàng)、銀獎(jiǎng)5項(xiàng)、銅獎(jiǎng)10項(xiàng)，優(yōu)秀獎(jiǎng)16項(xiàng)，優(yōu)秀創(chuàng)意獎(jiǎng)3項(xiàng)，杰出團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)3項(xiàng)，優(yōu)秀作品獎(jiǎng)3項(xiàng)。

　　組委會(huì)將從本屆大賽的獲獎(jiǎng)作品中擇優(yōu)推薦參加20xx年省級(jí)“挑戰(zhàn)杯”大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃競(jìng)賽，并對(duì)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)中的優(yōu)秀項(xiàng)目給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目相關(guān)支持。

　　九、競(jìng)賽的相關(guān)要求

　　1、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃競(jìng)賽是大學(xué)生素質(zhì)拓展的`重要內(nèi)容，同時(shí)也是提高大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力的有效途徑。各系部要高度重視，認(rèn)真組織，把創(chuàng)業(yè)計(jì)劃競(jìng)賽當(dāng)作今年學(xué)生素質(zhì)教育的一項(xiàng)重要工作抓緊抓好。

　　2、積極扶持，廣泛動(dòng)員。各系部在組織工作中應(yīng)建立扶持和獎(jiǎng)勵(lì)制度，同時(shí)要幫助大學(xué)生把創(chuàng)業(yè)計(jì)劃設(shè)計(jì)和今后的職業(yè)發(fā)展設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)提供實(shí)實(shí)在在的幫助。

　　3、搞好宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合本學(xué)院實(shí)際加大宣傳力度，促使全員關(guān)注大學(xué)生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，形成良好的輿論氛圍，進(jìn)一步擴(kuò)大活動(dòng)在廣大學(xué)生中的影響。

　　本次競(jìng)賽活動(dòng)是進(jìn)一步促進(jìn)我院學(xué)生增強(qiáng)科技創(chuàng)新意識(shí)、提高創(chuàng)造能力的良好機(jī)遇，各系部要高度重視，廣泛發(fā)動(dòng)，認(rèn)真組織，特別是做好競(jìng)賽宣傳、組織工作，充分調(diào)動(dòng)教師和學(xué)生兩方面的積極性，擴(kuò)大參與面，努力營(yíng)造我院濃厚的學(xué)生科技學(xué)術(shù)氛圍;狠抓落實(shí)，具體指導(dǎo)開(kāi)展，精心組織開(kāi)展好本系學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃競(jìng)賽各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)取得好成績(jī)。

商業(yè)策劃 篇8

　　一、項(xiàng)目背景

　　武林路時(shí)尚女裝街以《xx特色產(chǎn)業(yè)文化街區(qū)規(guī)劃》唯一試點(diǎn)街區(qū)為契機(jī)，以“國(guó)際化、品牌化、精品化”為方向，實(shí)施“二次提升”，加快推進(jìn)街區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　武林路時(shí)尚女裝街以大項(xiàng)目帶動(dòng)促提升。XX年，街區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目臨安里歷史區(qū)塊、女人天地商廈、都錦生鞋城改造等建設(shè)相繼展開(kāi)，將形成一系列新亮點(diǎn)。

　　本項(xiàng)目位于武林路時(shí)尚女裝街核心位置，能夠起到“承上啟下”的作用，連接武林路南北段商業(yè)熱點(diǎn)，使商業(yè)氣息貫通一氣連線成片，對(duì)于街區(qū)“二次提升”具有十分重要的引領(lǐng)作用。

　　二、項(xiàng)目思考

　　優(yōu)勢(shì)

　　1.位于市中心黃金商圈，人氣旺盛，交通便捷。

　　2.具備一定規(guī)模，在寸土寸金的武林路可謂稀缺資源。

　　3.周邊商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，便于快速積聚商氣。

　　劣勢(shì)

　　1.本項(xiàng)目雖然位于武林路中心地段，但由于原疾控中心的辦公性質(zhì)，商業(yè)氛圍相對(duì)比較弱，同時(shí)，與武林路上其他成片的商鋪不相連結(jié)，缺乏整體商業(yè)氛圍。

　　2.本項(xiàng)目雖然總建筑面積有x㎡，但沿街店鋪的面積只有x㎡（武林路沿街x㎡、孝豐路沿街x㎡），僅為總面積的x%。

　　3.本項(xiàng)目建筑比較陳舊，內(nèi)部布局分散零落，建筑結(jié)構(gòu)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　機(jī)會(huì)

　　1. 隨著xx文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目可以借助這一發(fā)展機(jī)遇，引入時(shí)尚設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，聚集一批服裝設(shè)計(jì)師、創(chuàng)意設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)和工作室，構(gòu)造一個(gè)集服裝設(shè)計(jì)、展示、銷售為一體的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)合體。

　　二類物業(yè)（x㎡）

　　2元/天×x天×x㎡=x元

　　合計(jì)：x元

　　毛利潤(rùn)：x元/年（以上交x萬(wàn)/年計(jì)）

　　三、項(xiàng)目前期招商

　　原則：

　　品牌化——鎖定國(guó)際和國(guó)內(nèi)知名品牌為目標(biāo)，進(jìn)行招商。

　　效益化——爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同步，根據(jù)投入產(chǎn)出比確定招商對(duì)象。

　　多元化——注重業(yè)態(tài)多元化。

　　實(shí)施步驟：

　　1．?dāng)M定總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，制定招商工方案。

　　2．制定商鋪定位標(biāo)準(zhǔn)，擬定各建筑業(yè)態(tài)布局方案。

　　3．?dāng)M定承租商戶的合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。

　　4．建立一個(gè)高效的招商團(tuán)隊(duì)，針對(duì)武林路商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、商品經(jīng)營(yíng)狀況普查備案，深入準(zhǔn)確地對(duì)周邊商業(yè)區(qū)塊進(jìn)行分析匯總，編制業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方案。

　　5．開(kāi)展招商宣傳，組織實(shí)施初選商鋪業(yè)主的儲(chǔ)備工作，完善招商組織機(jī)構(gòu)和招商工作體系，招聘并確定各部門(mén)負(fù)責(zé)人和招商人員，對(duì)招商人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使招商人員全面了解管理模式、管理體系、管理體制、經(jīng)營(yíng)思路、經(jīng)營(yíng)觀念、經(jīng)營(yíng)宗旨及經(jīng)營(yíng)方針，熟悉招商工作的各項(xiàng)規(guī)定。

　　6．制定完備的'商品儲(chǔ)備品牌資訊，對(duì)適合的資源評(píng)定分類。

　　7．確定正式的品牌定位標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)態(tài)布局執(zhí)行方案以及商戶經(jīng)營(yíng)原則方案。

　　8．確定各品牌最終執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)工作方案，各品類重點(diǎn)標(biāo)志性品牌認(rèn)定，以及針對(duì)性特殊招商方案的制定及實(shí)施。

　　9．初步確定合格承租戶，簽訂意項(xiàng)合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

　　四、項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度

　　1.項(xiàng)目改造設(shè)計(jì)方案制定及審批，約x天工作日。

　　2.工程施工，約x天。

　　3.承租單位二次裝修，約x天。

　　招商工作與裝修工程同步進(jìn)行，在項(xiàng)目竣工之前爭(zhēng)取完成招商任務(wù)的x%。對(duì)入駐企業(yè)的裝修設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行審核，并對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理協(xié)調(diào)，確保安全。

　　物、項(xiàng)目合作

　　公司簡(jiǎn)介

　　xx財(cái)富盛典投資有限公司是由下城區(qū)政府按照《中華人民共和國(guó)公司法》組建的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司。公司注冊(cè)資本為x億元人民幣，另有銀行授信額度x億元，自有市中心房產(chǎn)x萬(wàn)平米。經(jīng)營(yíng)范圍：實(shí)業(yè)投資，投資管理、投資咨詢（除證券及期貨），受托資產(chǎn)管理，物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介服務(wù)，國(guó)內(nèi)廣告設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布，承辦展覽展示會(huì)務(wù)，企業(yè)形象策劃，版權(quán)中介服務(wù)；家居用品，百貨、五金交電，服裝、玩具等批發(fā)零售。

　　本公司以推動(dòng)國(guó)企改革和國(guó)資保值增值，調(diào)整國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局并優(yōu)化能級(jí)，提升下城區(qū)經(jīng)濟(jì)地位和社會(huì)價(jià)值，協(xié)助政府促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)和民生長(zhǎng)久繁榮發(fā)展為使命，承擔(dān)區(qū)政府的重要建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)化的投融資手段和資本運(yùn)作手法，最終實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)化的方式運(yùn)作政府項(xiàng)目，成為區(qū)政府實(shí)現(xiàn)“生活品質(zhì)之城，繁華時(shí)尚之區(qū)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有力抓手。

　　合作優(yōu)勢(shì)

　　財(cái)富盛典公司具有國(guó)資背景和較強(qiáng)的投融資實(shí)力。公司負(fù)責(zé)中山北路創(chuàng)意文化商業(yè)特色街區(qū)和武林路時(shí)尚女裝街二個(gè)街區(qū)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，目前經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)達(dá)x余㎡。

　　x路管委會(huì)通過(guò)近XX年來(lái)對(duì)女裝街建設(shè)和管理，在品牌推廣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理、售后服務(wù)、投訴處理等問(wèn)題上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)武林路商業(yè)面積達(dá)x萬(wàn)平方米，商鋪總數(shù)達(dá)到x余家。并形成了招商、管理、策劃、推廣完整的運(yùn)營(yíng)模式和團(tuán)隊(duì)，擁有政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、品牌企業(yè)及設(shè)計(jì)師等各種資源。

　　從管理機(jī)制上來(lái)說(shuō)，財(cái)富盛典公司與武林路管委會(huì)是二塊牌子一套班子。

　　合作方式

　　由市機(jī)關(guān)物管中心與xx財(cái)富盛典投資有限公司共同組建項(xiàng)目公司。物管中心提供物業(yè)，財(cái)富盛典投資改造，雙方共同運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)利益最大化，每年確保上交國(guó)有資產(chǎn)保證金外，雙方從運(yùn)營(yíng)收益中按比例進(jìn)行分配（具體比例雙方商定）。

商業(yè)策劃 篇9

　　1.計(jì)劃概況

　　“中華現(xiàn)代健身中心”是一所正在創(chuàng)建的旨在向會(huì)員提供室內(nèi)和室外體育健身運(yùn)動(dòng)的俱樂(lè)部。與目前已存在的大部分健康俱樂(lè)部所不同的是，“中華現(xiàn)代健身中心”(簡(jiǎn)稱：健身中心)將為團(tuán)隊(duì)提供排球、籃球等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，同時(shí)也為個(gè)人提供健身的場(chǎng)地和設(shè)施。健身中心將積極推動(dòng)單位和家庭的參與，并向那些有興趣提高體育技藝的人士提供專家指導(dǎo)和訓(xùn)練性課程。

　　一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于地點(diǎn)的選擇、活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、服務(wù)的質(zhì)量和設(shè)備的條件。我們擬將健身中心設(shè)在北京東城區(qū)，這里的居民收入比全國(guó)平均高出2.5倍;這里的工廠、企業(yè)以及其它單位的員工有著組隊(duì)進(jìn)行體育活動(dòng)的傳統(tǒng)。我們健身中心的活動(dòng)項(xiàng)目都是圍繞著人們的興趣而設(shè)計(jì)的，將會(huì)超過(guò)未來(lái)會(huì)員的期望。我們所提供的設(shè)備和經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理人員將使健身中心的服務(wù)超過(guò)其他類似的俱樂(lè)部。

　　除了上述健身俱樂(lè)部所具備的成功外，更為重要的是，我們有一組經(jīng)驗(yàn)豐富、富有熱情和生氣并致力于經(jīng)營(yíng)這個(gè)健身中心的管理人員。張大為先生是一位出色的推銷專家，他將出任健身中心的總裁;王麗華女士將出任項(xiàng)目部和公關(guān)部主管;劉國(guó)棟先生將主管設(shè)備處并負(fù)責(zé)職員的培訓(xùn)。以上這三位都具有企管碩士學(xué)位并具有多年的這一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。魏麥先生是一位財(cái)務(wù)方面的專家，將出任本中心的財(cái)務(wù)主管。

　　健身中心的創(chuàng)建需購(gòu)置土地5公頃，連同建筑和設(shè)備安裝費(fèi)用共需投資450萬(wàn)元。以上提及的幾位主要經(jīng)理人員共投資60萬(wàn)元，一些外部投資者以獲得40%的股份為條件已承諾投資約190萬(wàn)元。健身中心還需向有關(guān)機(jī)構(gòu)貸款225萬(wàn)元，擬將建造此中心的土地和造好的房屋作為貸款的抵押，同時(shí)將提供40%的付款以確保此項(xiàng)抵押貸款的可靠。我們預(yù)計(jì)健身中心第一年的總銷售額將達(dá)180萬(wàn)元，利稅達(dá)7.5萬(wàn)元。

　　2.經(jīng)營(yíng)管理

　　經(jīng)理人員介紹

　　張大為先生，現(xiàn)年40歲，北京大學(xué)企管碩士，中山大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士。張先生在廣健身俱樂(lè)部擔(dān)任副總裁之職多年，從事過(guò)健康俱樂(lè)部的選址、日常經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多方面的工作。在此之前，張先生作廣州家庭健身中心的職員，從事過(guò)多年的直接銷售工作。張先生還是一位體育愛(ài)好者，他現(xiàn)在仍擔(dān)任中國(guó)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)的理事。

　　王麗華女士，現(xiàn)年35歲，中國(guó)人民大學(xué)企管碩士，北京師蕩大學(xué)教育學(xué)碩士。王女士現(xiàn)任職于四通集團(tuán)公司職工活動(dòng)部經(jīng)理，對(duì)職工活動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和體育器材有豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。王女士業(yè)余還兼任東城區(qū)青少年活動(dòng)協(xié)會(huì)的理事會(huì)成員。

　　劉國(guó)棟先生，現(xiàn)年38歲，北京師范大學(xué)體育系學(xué)士，現(xiàn)任職于國(guó)際海員俱樂(lè)部器材管理部，劉先生是北京體育界的活躍人士，同時(shí)參加幾個(gè)業(yè)余籃球隊(duì)和排球隊(duì)并兼任教練。

　　魏麥先生，現(xiàn)年48歲，中國(guó)財(cái)經(jīng)大學(xué)企業(yè)財(cái)務(wù)碩士，具有高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱，現(xiàn)任職于全國(guó)青少年體育運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)的主管會(huì)計(jì)師。

　　上述的每一位經(jīng)理人員均在自己的領(lǐng)域之中有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，其中兩位具有管理財(cái)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，三位曾經(jīng)有經(jīng)營(yíng)健身俱樂(lè)部方面的經(jīng)驗(yàn)。這樣的經(jīng)理人員的組合給健身中心提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，即使萬(wàn)一有某位經(jīng)理人員因故離任，其他成員可即時(shí)填補(bǔ)空白。

　　上述各位人士雖然目前仍在其他單位擔(dān)任要職，但并沒(méi)有與他們的單位簽定任何限制性合同，可以隨時(shí)離職而加入健身中心。這四位經(jīng)理人員已簽署的一項(xiàng)合同約定：他們從加入健身中心之日起將至少為本中心服務(wù)五年;如果任何一位將來(lái)離開(kāi)本企業(yè)，那么從離開(kāi)之日起五年這內(nèi)將不能從事與中心競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)務(wù)。事實(shí)上，這四位原始創(chuàng)始人對(duì)創(chuàng)辦本中心投入了大量的人力和資金他們將會(huì)致力于辦成一個(gè)成功的健身俱樂(lè)部。

　　報(bào)酬

　　四位創(chuàng)始人每年的工資收入定為5萬(wàn)元，這與目前這個(gè)行業(yè)同等職位人員的工資水平相當(dāng)。

　　創(chuàng)業(yè)所有權(quán)分配

　　健身中心最初將發(fā)行10萬(wàn)股普通股票，四位創(chuàng)始人每人投資15萬(wàn)元，各換取14%即14，000股股票。每一位董事(共4人)將獲得1%(共4000股)的股份。另有三位不參與經(jīng)營(yíng)的投資者共出資190萬(wàn)元，將按出資多少分享40%的股份。

　　經(jīng)理人員的責(zé)任

　　總裁/推銷部：張大為先生將出任健身中心總裁，他是整個(gè)中心的核心。他的主要責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)理人員，同時(shí)還擔(dān)負(fù)訓(xùn)練和指導(dǎo)中心的銷售人員的責(zé)任。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)/公關(guān)：王麗華女士將出任這方面的主管。王女士將對(duì)健康俱樂(lè)部行業(yè)的發(fā)展情況以及顧客的需求進(jìn)行持續(xù)的分析，制定出符合市場(chǎng)需求的活動(dòng)項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)中心的廣告和宣傳業(yè)務(wù)。

　　器材部/人事部：這個(gè)部門(mén)由劉國(guó)棟先生負(fù)責(zé)。劉先生將負(fù)責(zé)中心的器材購(gòu)置、維護(hù)以及中心的雜務(wù)人員的管理。

　　財(cái)務(wù)/住處系統(tǒng)：這個(gè)部門(mén)由魏麥先生負(fù)責(zé)。中心的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)以有相應(yīng)的數(shù)據(jù)、文件也由魏先生負(fù)責(zé)管理。

　　董事會(huì)成員

　　健身中心的經(jīng)理人員意識(shí)到自身缺管某些經(jīng)營(yíng)此中心所必需的專長(zhǎng)。為了襝這種缺失，經(jīng)理人員吸收一位律師、一位健美方面的醫(yī)生、一位健美專家和一位體明星加盟董事會(huì)。他們將對(duì)中心的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)和技巧。每一位董事會(huì)成員將獲得1%的股份作為報(bào)酬，如果他們決定離開(kāi)中心的話，中心的經(jīng)理人員有對(duì)他們的股份進(jìn)行收購(gòu)的第一優(yōu)先權(quán)。

　　3.市場(chǎng)分析

　　市場(chǎng)的分布情況

　　健身行業(yè)的市場(chǎng)分割最重要的.形式是其區(qū)域性，80%的會(huì)員居住在距中心周?chē)?公里以內(nèi)，平均車(chē)程15分鐘可視確定距離范圍的基準(zhǔn)。健身中心是一個(gè)具有獨(dú)特體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的俱樂(lè)部，由于有室內(nèi)滑冰嘗排球沙灘以及特殊訓(xùn)練廳，將吸引一些居住較遠(yuǎn)的人們，估計(jì)所有會(huì)員的工作、居住地不超過(guò)13公里。健身中心之所以選址在北京市東城區(qū)，其原因是那里人口增長(zhǎng)迅速、家庭收入高以及該地區(qū)人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)有較大的潛在需求。

　　人口、年齡、家庭收入和從事管理、專業(yè)技術(shù)工作的人數(shù)是判斷顧客群中最重要的統(tǒng)計(jì)變量。東城區(qū)年人口增長(zhǎng)率為2.5%，是全國(guó)人口增長(zhǎng)率的1.5倍，是北京市人口年增長(zhǎng)率的1.3倍。大約590，000人口居住在健身中心場(chǎng)址9公里以內(nèi)，據(jù)估計(jì)，這個(gè)數(shù)字到1995年將超過(guò)650，000。分析專家說(shuō)健身行業(yè)會(huì)員的年齡中值是34歲，而東城區(qū)年齡中值為32歲。

　　根據(jù)中國(guó)國(guó)家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱室運(yùn)協(xié))的抽樣調(diào)查，家庭收入是判斷顧客群的另一重要因素，約77%的會(huì)員家庭收入超過(guò)2.5萬(wàn)元，而全國(guó)家庭收入超過(guò)此線的占56%;39%的會(huì)員家庭收入超過(guò)4.5萬(wàn)元。從事管理、專業(yè)技術(shù)工作的人員參加健身運(yùn)動(dòng)的人數(shù)遠(yuǎn)比其他行業(yè)人員多，而北京市專業(yè)技術(shù)和管理人員比例與全國(guó)平均相比多二倍以上。

　　對(duì)比全國(guó)平均水準(zhǔn)，東城區(qū)體育運(yùn)動(dòng)的潛在市場(chǎng)高于95%。根據(jù)1991年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)以郵政編碼為區(qū)域范圍的居民各種服務(wù)的潛在需求量進(jìn)行的分析測(cè)算，東城區(qū)的需求指數(shù)為132，而全國(guó)的需求指數(shù)中值為103。

　　可行性分析

　　市場(chǎng)滲透分析是對(duì)興建商業(yè)娛樂(lè)、健身設(shè)施在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)的整體市場(chǎng)飽和狀態(tài)的預(yù)估方法。它已被公認(rèn)為重要的商業(yè)分析方法。這種方法被房地產(chǎn)評(píng)估者、金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)顧問(wèn)用于測(cè)量市場(chǎng)對(duì)新建健身設(shè)施的需求程度。本計(jì)劃中的計(jì)算結(jié)果是根據(jù)與目標(biāo)市場(chǎng)和設(shè)施建筑面積有關(guān)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得來(lái)的(請(qǐng)參照附錄有關(guān)計(jì)算方法和討論結(jié)果)。

　　應(yīng)用這套分析方法的結(jié)果表明：東城區(qū)以其現(xiàn)有的人口仍可財(cái)建一所7，500平方米的多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部。這一市場(chǎng)滲透分析不能用于分析具體項(xiàng)目帶來(lái)的利弊，因而需要通過(guò)市場(chǎng)研究來(lái)進(jìn)一步確定該項(xiàng)目的可行性。我們的研究包括：選址分析，目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查，與一些體育組織、社團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的會(huì)員和雇員進(jìn)行交談。

　　4.競(jìng)爭(zhēng)分析

　　根據(jù)室運(yùn)協(xié)的調(diào)查結(jié)果得知，主要的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自6公里以內(nèi)的提供同等設(shè)施條件的俱樂(lè)部，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是東城區(qū)中心的中央俱樂(lè)部。這個(gè)俱樂(lè)部建筑面積7，000平方米，設(shè)有舉重室、聯(lián)合健身器材、體操房、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健美體操房、飲食及營(yíng)養(yǎng)教學(xué)中心。中央俱樂(lè)部的會(huì)員有2千人，同時(shí)有6個(gè)月的排隊(duì)名單。它的四周由醫(yī)院環(huán)繞，如果不是建筑中貴的話，擴(kuò)建是可能的。對(duì)比這下，健身中心除了提供給會(huì)員個(gè)人健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，還將提供團(tuán)體和家庭集體運(yùn)動(dòng)以適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是東城俱樂(lè)部，位于健身中心西部5公里左右。同中央俱樂(lè)部一樣，東城俱樂(lè)部也只為成年會(huì)員服務(wù)。它擁有800多名會(huì)員，建筑面積2，000多平方米，設(shè)施包括舉重室、聯(lián)合健身器材、室內(nèi)網(wǎng)球嘗桑娜蒸氣浴室及旋轉(zhuǎn)水按摩浴池。它的主要優(yōu)勢(shì)是會(huì)費(fèi)低廉;最大弱點(diǎn)是衛(wèi)生條件不佳，設(shè)備更新不及時(shí)。1990年，由于更衣室等衛(wèi)生條件太差而被政府罰款。

　　一些我們?cè)L問(wèn)過(guò)的東城俱樂(lè)部的會(huì)員正在積極地尋找其他合適的俱樂(lè)部。但由于中央俱樂(lè)部一時(shí)不能接受新會(huì)員，他們的選擇受到限制。80%的被調(diào)查者認(rèn)為清潔的設(shè)施對(duì)于行業(yè)是最重要的因素。室運(yùn)協(xié)的調(diào)查還表明，東城俱樂(lè)部每百平方米擁有40名會(huì)員，而按一般標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是每百平方米29名會(huì)員。我們準(zhǔn)備實(shí)施一項(xiàng)預(yù)防性的維護(hù)設(shè)備計(jì)劃，該計(jì)劃可以保證設(shè)備滿足會(huì)員要求，同時(shí)將保持一定的設(shè)備長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)用。

　　東城區(qū)的網(wǎng)球俱樂(lè)部擁有8個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，其中6個(gè)室內(nèi)場(chǎng)地和2個(gè)室外場(chǎng)地，它還有旋轉(zhuǎn)水按摩浴池、小賣(mài)部等。這個(gè)網(wǎng)球俱樂(lè)部大概距我們的地址約4公里左右。盡管在我們的調(diào)查中網(wǎng)球被列為第三受歡迎的項(xiàng)目，但進(jìn)一步的調(diào)查表明該地區(qū)已有足夠的網(wǎng)球場(chǎng)，因而健身中心決定目前不提供網(wǎng)球服務(wù)。

　　次一級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自15公里范圍內(nèi)提供相似服務(wù)的俱樂(lè)部。這些俱樂(lè)部包括：北京朝陽(yáng)區(qū)的朝陽(yáng)俱樂(lè)部、東方俱樂(lè)部以及在崇文區(qū)的崇文俱樂(lè)部和國(guó)際俱樂(lè)部等。但這些俱樂(lè)部對(duì)于東城區(qū)的居民來(lái)說(shuō)距離較遠(yuǎn)，乘車(chē)時(shí)間都超過(guò)20分鐘。

　　5.企業(yè)操作計(jì)劃

　　選擇地點(diǎn)

　　經(jīng)過(guò)全面的分析研究(包括位置的可進(jìn)入性、大孝分區(qū)的限制及東城區(qū)的地價(jià)等)，決定將健身中心設(shè)在二環(huán)路與永定大街相交處該地位于一個(gè)“白領(lǐng)階級(jí)”的公司和高級(jí)收入居民區(qū)之間，并正在大力發(fā)展商業(yè)設(shè)施。

　　我們選了一個(gè)街道口作為建設(shè)點(diǎn)，過(guò)街行人和四輛容易看到，且出入方便。室運(yùn)協(xié)認(rèn)為，方便的地理位置是一個(gè)體育俱樂(lè)部為會(huì)員提供的最基本的利益之一，至于俱樂(lè)部的大小則由市場(chǎng)的需要而定。

　　我們所選的地點(diǎn)已被政府劃為工商業(yè)區(qū)，可以立即開(kāi)始基建工作。場(chǎng)點(diǎn)地價(jià)是13萬(wàn)元/公頃。

　　器材的配置

　　健身中心建筑面積7，5000平方米，是市場(chǎng)滲透分析中認(rèn)為該地區(qū)所需要的面積�？紤]這個(gè)地區(qū)的人口增長(zhǎng)，已買(mǎi)下2公頃土地留做備用，同時(shí)也避免隨人口增長(zhǎng)的土地增值給未來(lái)中心擴(kuò)展增加困難。

　　北京市新華建筑設(shè)計(jì)公司(專長(zhǎng)于娛樂(lè)設(shè)施的建筑設(shè)計(jì))已完成了符合建筑要求的設(shè)計(jì)工作。這家公司曾在設(shè)計(jì)方面獲獎(jiǎng)，有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證質(zhì)量。

　　設(shè)備的維修和建筑設(shè)施的保養(yǎng)對(duì)會(huì)員很得要。90%以上的被調(diào)查者給予這個(gè)方面最高一級(jí)考慮。維修費(fèi)是一項(xiàng)可變開(kāi)銷，這一行業(yè)的平均維修費(fèi)在4%-9%。我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防性維修，可以使我們的費(fèi)用支出保持較低水平。

商業(yè)策劃 篇10

　　(一)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略(Product)

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

　　1、核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際上要購(gòu)買(mǎi)的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

　　2、有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。

　　3、延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。

　　目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購(gòu)房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

　　首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷。

　　目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。因?yàn)榇蠹叶家阎�道，在日益激烈的市�?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開(kāi)發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語(yǔ)言來(lái)描述，因而顯得冷冰冰沒(méi)有感情沒(méi)有人性。人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒(méi)有。

　　產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來(lái)并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽(tīng)覺(jué)形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費(fèi)者心中樹(shù)立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、功能等諸多方面下功夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹(shù)立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度，為后續(xù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷售提供條件。

　　其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷

　　現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。開(kāi)發(fā)商只有采取人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。

　　目前已有一些精明的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤(pán)為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色、“蘭亭山水”的文化色彩、“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開(kāi)發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤(pán)。

　　再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。

　　隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。購(gòu)房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒(méi)有污染源。這就要求小區(qū)開(kāi)發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園�，F(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣(mài)房子也是賣(mài)環(huán)境”，不能不說(shuō)已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開(kāi)發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá)40%的綠化率。隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營(yíng)銷理念熱銷樓市。后來(lái)的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬(wàn)平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤(pán)均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過(guò)分炒作概念，有兩棵樹(shù)，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣(mài)點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。

　　目前，盡管不少樓盤(pán)從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無(wú)意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”。它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過(guò)追求高綠化率來(lái)體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單，一般以宅前綠化為主;綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的'，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等)營(yíng)造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營(yíng)造。因此，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。所以，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷。

　　再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷。

　　當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來(lái)越大，建筑亦不例外。項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤(pán)帶來(lái)意想不到的效果。沒(méi)有文化的物業(yè)不過(guò)是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開(kāi)發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中，開(kāi)發(fā)商專門(mén)修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說(shuō)。在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。

　　另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來(lái)越近，但心與心之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來(lái)越封閉。 廣州98十大明星樓盤(pán)之一的翠湖山莊的開(kāi)發(fā)商就注意到這一問(wèn)題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問(wèn)題上的努力可以從一幅候車(chē)亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周?chē)�文教單位的配置、距離，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過(guò)高品味會(huì)所、藏書(shū)豐富的圖書(shū)館、溫馨祥和的鄰里中心來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說(shuō)是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

　　(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 (Price)

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。

　　1、房地產(chǎn)定價(jià)方法

　　一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：

　　(1) 市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較， 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。

　　(2) 成本法。 以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(3) 收益法。 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(4) 剩余法。 將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　當(dāng)然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。

　　2、定價(jià)比例找房地產(chǎn)資料,到房策網(wǎng)

　　一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%。

　　用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣(mài)光，剩下的全部都是不好賣(mài)的，使樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

　　商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。

　　3、價(jià)格調(diào)整策略。

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

　　直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整�；鶅r(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來(lái)的。但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)�先的估�?jì)是一致的。差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣(mài)單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣(mài)單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。有時(shí)候一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。

　　優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買(mǎi)房送空調(diào)、送冰箱，或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

　　(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (Place)

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷、委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、房地產(chǎn)超市等。

　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。

　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

　　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。20xx年9月，上�！扒嘀�杰”花園推出了全國(guó)第一本電子樓書(shū)，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法�，F(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。

　　房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江、上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念、方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來(lái)了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

　　(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (Promotion)

　　房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。

　　1、廣告

　　廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。

　　房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。

　　房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。報(bào)刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書(shū)籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽(tīng)廣告。利用電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺(tái)、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽(tīng)廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周?chē)鷫ι系男麄鲝V告，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。包括商品房目錄和說(shuō)明書(shū)等。

　　根據(jù)樓盤(pán)不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。

　　2、營(yíng)業(yè)推廣

　　營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。

　　開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤(pán)或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。找房地產(chǎn)資料,到房策網(wǎng)

　　3、人員促銷

　　房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買(mǎi)賣(mài)成交的活動(dòng)。人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。

　　當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。

　　4、公共關(guān)系

　　房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

　　制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

　　人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無(wú)償廣告。這其中也包括危機(jī)公關(guān)。針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。

　　建立與各方面的良好關(guān)系

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

　　綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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