商業(yè)策劃[實(shí)用]
商業(yè)策劃 篇1
（一）市場(chǎng)調(diào)研、策劃
![商業(yè)策劃[實(shí)用]](/pic/00/c9ccd2b5b2dfbbae15_5f06f6887462b.jpg)
1.宏觀調(diào)查，包括國(guó)家基本政策、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。
2.區(qū)域內(nèi)外市場(chǎng)供、需調(diào)查
3.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查
4.相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告編寫(xiě)（包括綜合及個(gè)案分析報(bào)告）
5.相關(guān)項(xiàng)目的各種文案策劃及推廣素材積累
6.目標(biāo)商家座談會(huì)，及時(shí)掌握了解準(zhǔn)客戶需求，積累收集相關(guān)信息和資料，并對(duì)項(xiàng)目與產(chǎn)品的`定位隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
7.編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及論證（內(nèi)、外部環(huán)境分析及市場(chǎng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性分析）
（二）項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo)策劃
1.項(xiàng)目周邊環(huán)境分析與商業(yè)價(jià)值分析
2.區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷
3.區(qū)域項(xiàng)目SWOT分析
4.項(xiàng)目市場(chǎng)定位（包括形象、目標(biāo)客戶、目標(biāo)消費(fèi)者、功能、規(guī)劃形態(tài)等）
5.項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（項(xiàng)目成本估算報(bào)告編寫(xiě)）
6.項(xiàng)目定價(jià)模擬
7.投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示
8.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度總計(jì)劃擬定
（三）項(xiàng)目建筑規(guī)劃的營(yíng)銷(xiāo)策劃
1.項(xiàng)目規(guī)劃任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)編寫(xiě)、論證
2.項(xiàng)目地塊環(huán)境分析
3.物業(yè)形態(tài)定位、總體規(guī)劃布局
4.建筑風(fēng)格、外立面風(fēng)格、色彩定位
5.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)配比定位、賣(mài)場(chǎng)與商鋪布局設(shè)計(jì)定位
6.建筑工藝、主要建材、設(shè)備選擇定位建議
7.室內(nèi)空間布局裝修概念提示
8.項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示
9.營(yíng)銷(xiāo)中心概念設(shè)計(jì)提示
（四）各種資源的整合推廣與開(kāi)發(fā)
1.廣告、園林景觀公司、模型、印刷、展覽設(shè)計(jì)相關(guān)合作單位甄選
2.合作單位的管理
�。ㄎ澹╉�(xiàng)目形象展示策劃
1.項(xiàng)目模型、效果圖、3D動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)
2.樓書(shū)、海報(bào)、宣傳冊(cè)、紙袋
3.項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分
4.工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)
5.營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)
6.物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)
�。╉�(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃
1.目標(biāo)客戶、目標(biāo)消費(fèi)者定位分析
2.價(jià)格定位及策略
3.項(xiàng)目推出時(shí)機(jī)策劃
4.物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)提示與處置方法
5.主賣(mài)點(diǎn)及廣告語(yǔ)薈萃、儲(chǔ)備、
6.分階段廣告策略及主題制訂
7.媒介策略及組合
8.階段性系列公關(guān)活動(dòng)策劃、現(xiàn)場(chǎng)包裝、組織實(shí)施
9.推廣費(fèi)用預(yù)算、計(jì)劃
10.對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正。
商業(yè)策劃 篇2
一、 活動(dòng)目的
隨著當(dāng)今社會(huì)的飛速發(fā)展，人們的生活水平在日益的提高！而隨之產(chǎn)生的垃圾數(shù)量也在隨之增多，我們?cè)谔岢拿鞯耐瑫r(shí)是否也在破壞著文明？作為我們環(huán)保志愿者協(xié)會(huì)，我們應(yīng)提倡環(huán)保，宣傳環(huán)保，號(hào)召大家珍愛(ài)身邊的環(huán)境，更好的發(fā)揚(yáng)我們的優(yōu)良傳統(tǒng)。因此，環(huán)保志愿者協(xié)會(huì)決定舉辦“可利用物品DIY設(shè)計(jì)大賽”。本活動(dòng)將面向全校同學(xué)，號(hào)召同學(xué)們將自己淘汰或廢棄的東西通過(guò)自身的想象力、創(chuàng)造力和動(dòng)手能力，將這些廢舊物品改頭換面，再次利用，創(chuàng)造出自己美觀或具有使用性的作品。但因協(xié)會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足，影響活動(dòng)的效果，所以希望貴企業(yè)伸出援助之手。一則活動(dòng)的開(kāi)展有了基本的保障；二則在一定程度上能夠宣傳商家產(chǎn)品，拓寬市場(chǎng)；同時(shí)我們希望以此次活動(dòng)為平臺(tái)，提供讓XX商家企業(yè)與在校大學(xué)生交流和溝通的機(jī)會(huì)，豐富校園生活，活躍校園文化，增加商家和學(xué)生之間的互信了解，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。
二、 宣傳方式（商議決定）
1、傳單宣傳 該項(xiàng)目獨(dú)立，若公司有意愿，環(huán)協(xié)可幫忙在校內(nèi)派發(fā)公司的傳單。
2、小冊(cè)子宣傳 如公司有自己的宣傳冊(cè)子協(xié)會(huì)可協(xié)助派發(fā)，冊(cè)子由商家自己提供
3、海報(bào)、展板宣傳 海報(bào)上商家以贊助商的身份出現(xiàn)，并可印上公司標(biāo)志物，展板上也可貼部分贊助商自身的1-2張海報(bào)
4、橫幅宣傳 在學(xué)校中山梁干道上可懸掛帶有商家特色的橫幅 不可太商業(yè)化
5、獎(jiǎng)品宣傳 獎(jiǎng)品由公司贊助或可印有圖案，跨地域，有頭有面
6、產(chǎn)品宣傳 公司產(chǎn)品可作為該活動(dòng)的唯一指定用品 贊助產(chǎn)品必須滿足現(xiàn)場(chǎng)需要方可
7、工作人員用品宣傳（商家提供） 工作人員可穿上印有商家標(biāo)志的服裝工作，現(xiàn)場(chǎng)的道具等，若建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，該項(xiàng)目贊助可用于協(xié)會(huì)所有活動(dòng)，更具宣傳效果
8、促銷(xiāo)點(diǎn)宣傳 活動(dòng)當(dāng)天可在現(xiàn)場(chǎng)搞促銷(xiāo) 要另收一些場(chǎng)地費(fèi)
三、商家補(bǔ)償計(jì)劃
前提：贊助費(fèi)達(dá)1000元及以上的
1、冠名權(quán) 本次活動(dòng)以“×××杯可利用物品DIY設(shè)計(jì)大賽”來(lái)命名（ 贊助總金額最多的）
2、頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)宣傳 頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)可用到印有商家特色的道具進(jìn)行布置，也可做些帶公司特色的小游戲（比如：有獎(jiǎng)問(wèn)答可提與公司相關(guān)的問(wèn)題，宣傳商家口號(hào)、標(biāo)語(yǔ)），效果十分明顯
3、嘉賓發(fā)言 貴公司可派代表過(guò)來(lái)參加我們的頒獎(jiǎng)典禮，并在活動(dòng)期間以嘉賓的身份上臺(tái)發(fā)言，一般在開(kāi)始或中間
4、現(xiàn)場(chǎng)鳴謝 活動(dòng)期間，公司名稱(chēng)以口頭鳴謝形式出現(xiàn)
5、校媒體報(bào)道 我們屆時(shí)會(huì)邀請(qǐng)學(xué)校的媒體參加，報(bào)道這次的'頒獎(jiǎng)晚會(huì)，必會(huì)對(duì)商家進(jìn)行一定的宣傳，另我們的活動(dòng)也會(huì)上傳至社團(tuán)聯(lián)網(wǎng)站，宣傳還是到位的。
6、成果展 活動(dòng)后期，可將優(yōu)秀作品在商家處進(jìn)行展出，能吸引廣大市民的眼球，起到良好的宣傳效果。若商家有需要，環(huán)協(xié)可以考慮提供部分作品，作為店內(nèi)裝飾之用，以作長(zhǎng)期宣傳。
四、活動(dòng)預(yù)期效果
賓館：
西南交大學(xué)生來(lái)找五湖四海，我們的同學(xué)們也遍布全國(guó)各地。峨眉山享譽(yù)全國(guó)乃至全世界，因此每周交大學(xué)生的同學(xué)、朋友到峨眉來(lái)玩不少，保守估計(jì)50人/周。而大多都不是本地的，要在此逗留幾天。若貴賓館與我們環(huán)協(xié)合作，贊助我們這次活動(dòng)，我們?cè)诨顒?dòng)中對(duì)貴賓館進(jìn)行宣傳（賓館情況、特色等，最好對(duì)我們學(xué)校學(xué)生有一定的優(yōu)惠政策），在加上許多大學(xué)生還是比較會(huì)享受生活，且有一定的消費(fèi)能力，相信就貴賓館的環(huán)境設(shè)施及服務(wù)，是報(bào)國(guó)寺度假村所不能比擬的，在加上適宜的價(jià)格，定會(huì)成為眾多學(xué)生的首選。再加上還有一些隱形消費(fèi)者，保守估計(jì)到貴賓館消費(fèi)的15人/周，再加上在淡季，賓館入住率相對(duì)低些，但交大學(xué)生的同學(xué)總會(huì)絡(luò)繹不絕的到峨眉旅游，這也為貴賓館帶來(lái)了一定的市場(chǎng)。
貴賓館接待外賓。眾所周知，國(guó)外興起了一股環(huán)保熱潮，許多人也加入了環(huán)保主義者和素食主義者的行列，而來(lái)峨眉山旅游的，相信大多是比較關(guān)注環(huán)境、享受生活的。若貴賓館與協(xié)會(huì)合作，鼎力支持我們，協(xié)會(huì)也將將優(yōu)秀作品在貴賓館展出，打上環(huán)保的旗幟，相信其環(huán)保義舉定能獲得廣大國(guó)外游客的支持，并獲得好的口碑，樹(shù)立賓館良好的形象，同時(shí)也宣傳了環(huán)保。最重要的一點(diǎn)是因?yàn)槲覀兇淼氖侵袊?guó)，您的環(huán)保義舉有助于提升我們中國(guó)的國(guó)際形象。
超市：
交大在校學(xué)生達(dá)7000人左右，其消費(fèi)能力巨大且連續(xù)。每天從早上7：00
到晚9點(diǎn)，每10min就有一班從交大開(kāi)往市區(qū)的公交車(chē)。同學(xué)們?cè)诠浣洲k事之余到超市購(gòu)物的不少，保守估計(jì)占進(jìn)市區(qū)人數(shù)的2/5左右。而面對(duì)眾多的同行競(jìng)爭(zhēng)者，怎樣才能從中脫穎而出，吸引廣大的學(xué)生消費(fèi)群體？與環(huán)保協(xié)會(huì)合作是明智的選擇。
從提供的宣傳方式可以看出我們的宣傳是到位的，但要想吸引和留住消費(fèi)者，就要提供一些特別和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。就目前市區(qū)各大超市大多在使用積分卡，只是積分沒(méi)有折扣，因此我們建議打造“學(xué)生套餐”（eg 1元/ 0.02元優(yōu)惠，并積分等），雖然優(yōu)惠了，但每10元超市才折讓0.2元，并沒(méi)有多大的損失，可是對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力，就牢牢的套住了消費(fèi)者。另外，超市是制造生活垃圾的工廠，若貴超市能與我環(huán)協(xié)合作，并致力與物品的可利用，其良好形象必將深入廣大消費(fèi)者，其環(huán)保義舉會(huì)得到更多的消費(fèi)者的喜愛(ài)。在環(huán)境問(wèn)題越來(lái)越受關(guān)注的今天，在相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)面前，消費(fèi)者必會(huì)選擇素質(zhì)高、有血有肉的商家。
化妝品店：
女性愛(ài)美眾所周知。交大學(xué)生眾多，其中女學(xué)生大概有1000人左右，幾乎每人都有不同數(shù)量和種類(lèi)的化妝品。抓住了交大=抓住了市場(chǎng)。貴店與環(huán)協(xié)合作，借環(huán)保協(xié)會(huì)DIY設(shè)計(jì)大賽之機(jī)在交大校內(nèi)做大型的宣傳活動(dòng)（校內(nèi)設(shè)點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，免費(fèi)為交大學(xué)生辦理會(huì)員卡，免費(fèi)設(shè)計(jì)職業(yè)妝等），保守估計(jì)至少200人今后會(huì)到貴店購(gòu)買(mǎi)化妝品。貴店與我環(huán)保協(xié)會(huì)合作，其良好形象必將深入我校廣大師生，其環(huán)保義舉會(huì)得到更多的消費(fèi)者的喜愛(ài)。在相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)面前，消費(fèi)者必會(huì)選擇素質(zhì)高、有血有肉的商家。
五、 商家的權(quán)利與義務(wù)
權(quán)利：
1、 雙方合作期間在交大峨眉校區(qū)宣傳，通過(guò)橫幅、海報(bào)、宣傳單及具體活動(dòng)進(jìn)行企業(yè)文化、產(chǎn)品等方面的宣傳。
2、 提供一定資料要求組織者在頒獎(jiǎng)大會(huì)上做相應(yīng)的宣傳。
3、 在提供相關(guān)資料、必要工具后，要求社團(tuán)在活動(dòng)前后進(jìn)行有效的宣傳。
4、 對(duì)整個(gè)活動(dòng)過(guò)程前后宣傳效果及方式的建議和監(jiān)督權(quán)。
義務(wù)：
1、提供足額的贊助費(fèi)，貨真價(jià)實(shí)的實(shí)物，美觀大方、內(nèi)容健康的宣傳材料。
2、配合社團(tuán)的安排及相應(yīng)的調(diào)整，以便順利地開(kāi)展活動(dòng)，取得圓滿成功。
六、活動(dòng)雙方
活動(dòng)地點(diǎn)：西南交大峨眉校區(qū)
活動(dòng)對(duì)象：交大全體在校學(xué)生
主辦方：西南交大峨眉校區(qū)大學(xué)生環(huán)保志愿者協(xié)會(huì)
協(xié)辦方：（贊助商）
七、準(zhǔn)備材料
前期準(zhǔn)備
海報(bào)
首次宣傳 3張（11.7貼于大板一、中山梁、二餐海報(bào)張貼處）
二次宣傳 3張（11.10貼于大板一、中山梁、二餐海報(bào)張貼處） 收集通知 3張（11.24貼于大板一、中山梁、二餐海報(bào)張貼處） 頒獎(jiǎng)通知 3張（12.4貼于大板一、中山梁、二餐海報(bào)張貼處）
展板
圖片、噴繪海報(bào)形式 2張（11.6展于大榕樹(shù)）
寫(xiě)真（參賽具體內(nèi)容） 1張（11.6展于大榕樹(shù)）
橫幅（主題口號(hào)） 1條（11.5展于大榕樹(shù)、11.8懸掛于中山梁主干道） 校廣播
舉辦通知 11.7 ——11.12
收集通知 11.23——11.25
獲獎(jiǎng)通知 12.4（周四）
社團(tuán)聯(lián)網(wǎng)站
舉辦通知 11.5
獲獎(jiǎng)名單 12.2
（二） 中期開(kāi)展
1、11.10 ——11.12于大榕樹(shù)下設(shè)報(bào)名點(diǎn)進(jìn)行報(bào)名、活動(dòng)介紹
2、11.24 ——11.25于大榕樹(shù)下設(shè)作品收集點(diǎn)收集作品。由工作人員將作品進(jìn)行編號(hào)管理（參賽作品名單應(yīng)包括：編號(hào)、作品名稱(chēng)、作者、所在院系、聯(lián)系方式、作品備注）。
3、11.27協(xié)會(huì)內(nèi)部對(duì)作品進(jìn)行初選。
4、12.1邀請(qǐng)社團(tuán)聯(lián)指導(dǎo)老師對(duì)作品進(jìn)行終評(píng)。
商業(yè)策劃 篇3
前言
XX廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52。3%，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱XX一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)XX二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)XX一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析
XX一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，XX一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼XX街、XX路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。XX街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，XX一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、XX街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、XX廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。XX廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“XX街”(很好)，后來(lái)又定位于“XXX”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“XX廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、XX廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象XXX路、XXX廣場(chǎng)、XXX步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，XX廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)XX廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。XX廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
XX廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：XX廣場(chǎng)————XX街觀光旅游的門(mén)戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的XXX。
3、廣告語(yǔ)：XX廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與XX相約，與XX同行
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《XX晚報(bào)》、XX電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的XX飯店舉行，出席的商戶為XX及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及XX國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐XX廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的.總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、XXXXX街可供商戶購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
XX一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由XX房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使XX一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
XX一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明XX一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，XX一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4。7%計(jì)算，年利息為4。4萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6。6～7。7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4。7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4。25～6。25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；
第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收��；
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予XX廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營(yíng)造
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)XX廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)XXX步行街雕塑照片)，以增添XX廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳XX廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《XX風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升XX廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《XX之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高XX廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、XX北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、XX一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨XX街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、XX一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
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